Początek września i zbliżające się rozpoczęcie roku akademickiego to tradycyjnie czas gorączkowych poszukiwań zakwaterowania przez studentów i ich rodziców oraz odwieczny dylemat – kupować czy wynajmować. Najnowsza analiza Metrohouse i Credipass wykazuje, że dysponując 20 proc. wkładem własnym, miesięczna rata kredytu hipotecznego może być odczuwalnie niższa niż czynsz najmu – i to w większości polskich metropolii.
Wysokie ceny na rynku najmu potrafią przyprawić o zawrót głowy. Alternatywne rozwiązanie w postaci zakupu nieruchomości z myślą o żaku staje się nieraz naprawdę sensownym rozwiązaniem. Czy inwestycja w pierwsze mieszkanie dla dziecka w trakcie studiów to perspektywiczny krok kapitałowy, czy zbyt duże ryzyko finansowe?
Czy własne mieszkanie na start to dobre rozwiązanie?
Decyzja o zakupie mieszkania dla studenta zamiast wyboru opcji najmu nie powinna być podyktowana wyłącznie bieżącą kalkulacją raty i czynszu. Kluczowym czynnikiem jest elastyczność i horyzont czasowy. Studia to okres dynamicznych zmian – młodzi ludzie często modyfikują swoje plany zawodowe, kierunki rozwoju, a nawet miasta zamieszkania. Posiadanie własnego lokalu daje jednak ogromny bufor bezpieczeństwa: nawet jeśli po obronie dyplomu absolwent zdecyduje się na przeprowadzkę, nieruchomość w dobrej lokalizacji bez trudu odnajdzie się na rynku wynajmu, generując stały dochód lub spłacając zaciągnięty kredyt.
– W największych ośrodkach, takich jak Warszawa, Kraków czy Gdańsk, stawki najmu utrzymują się na wysokich poziomach. O ile sytuacja na to pozwala, część rodziców studentów poważnie bierze pod uwagę zakup mieszkania dla dziecka. Atutem mieszkania dwupokojowego jest możliwość wynajęcia drugiego pokoju innemu studentowi. W takim scenariuszu przychód z najmu pozwala istotnie odciążyć budżet rodziców i zredukować realny koszt spłaty raty kredytowej – dodaje Marcin Jańczuk z Metrohouse. W przypadku wynajmu jednego z pokojów, można liczyć na realny czynsz, w zależności od miasta od 900 nawet do 1 600 zł miesięcznie. Takie kwoty pozwalają często na spłatę ponad połowy miesięcznych zobowiązań kredytowych.
Zakup zamiast wynajmu? Przy 20 proc. wkładu własnego to się opłaca.
Czy zakup mieszkania jest dziś bardziej opłacalny niż najem? Odpowiedź zależy nie tylko od cen nieruchomości i stawek najmu, ale również od tego, jakim kapitałem dysponuje kupujący. Analiza Credipass i Metrohouse pokazuje, że zwiększenie wkładu własnego z 10 do 20 proc. obniża miesięczną ratę kredytu od około 290 do ponad 600 zł, w zależności od miasta. Największa różnica dotyczy Warszawy, gdzie rata spada o 607 zł miesięcznie. W Krakowie jest to 537 zł, w Gdańsku 510 zł, a we Wrocławiu 457 zł.
– Wkład własny jest jednym z najważniejszych elementów, które warto uwzględnić przy planowaniu zakupu mieszkania. Dodatkowe 10 proc. kapitału zaangażowanego na początku może oznaczać kilkaset złotych niższą ratę każdego miesiąca, a jednocześnie zmienić relację kosztów zakupu i najmu. Widać to szczególnie dobrze na przykładzie poszczególnych miast. W Łodzi, Katowicach, Szczecinie czy Bydgoszczy zakup jest konkurencyjny wobec najmu już przy 10-proc. wkładzie własnym, natomiast w Krakowie czy Warszawie przewaga zakupu pojawia się dopiero przy 20 proc. wkładu. Dlatego przed podjęciem decyzji warto nie tylko sprawdzić swoją zdolność kredytową, ale również policzyć kilka wariantów finansowania i sprawdzić, jak zmieni się miesięczne obciążenie – mówi Marek Jackiewicz, ekspert finansowy Credipass.
Różnice w miesięcznej racie nabierają znaczenia przy dłuższym okresie kredytowania. Jednocześnie zakup mieszkania należy rozpatrywać szerzej niż tylko przez pryzmat wysokości raty – trzeba uwzględnić także koszty transakcyjne i utrzymania nieruchomości oraz fakt, że część raty kredytowej spłaca kapitał i buduje majątek właściciela. Ostatecznie więc pytanie nie powinno brzmieć wyłącznie „kupować czy wynajmować?”, ale również „jak sfinansować zakup, aby miesięczny koszt i długoterminowy efekt były dla nas najbardziej korzystne?”.
Metodologia: analiza Metrohouse i Credipass objęła 12 największych miast w Polsce. Porównano średnie ceny ofertowe najmu dwupokojowych mieszkań o powierzchni 40 mkw. (dane Metrohouse) oraz średnie ceny sprzedaży m kw. mieszkań (raport NBP). Kalkulacje rat kredytowych przygotowano dla wariantów z 10- i 20-proc. wkładem własnym, z oprocentowaniem zmiennym, odpowiednio 6,05% i 5,45%, przy założeniu standardowego 30-sto letniego okresu kredytowania. Ceny najmu nie obejmują czynszu administracyjnego i opłat za media. Ujemna wartość w kolumnie oznacza, że rata kredyty jest niższa od czynszu najmu.