Zgodnie z oczekiwaniami rynku Rada Polityki Pieniężnej pozostawiła stopy procentowe na dotychczasowym poziomie, co oznacza, że główna stawka referencyjna wynosi nadal 3,75 proc. Oznacza to, że oficjalny koszt pieniądza w Polsce nie rośnie, a decyzja Rady sprzyja utrzymaniu stabilizacji na rynku finansowym.
Warto jednak zauważyć, że jeszcze na początku wakacji oczekiwaliśmy na zupełnie inny scenariusz. Sam prezes NBP sugerował, że po letniej przerwie może pojawić się wniosek o obniżkę stóp. Te plany zostały jednak szybko zweryfikowane przez rzeczywistość gospodarczą. Ostatni wzrost inflacji, która zgodnie z danymi GUS w sierpniu wzrosła do poziomu 3,4 proc. (w czerwcu 2,5 proc. w połączeniu z rosnącymi cenami ropy naftowej i paliw na stacjach skutecznie zablokował przestrzeń do obniżek. W takich warunkach utrzymanie obecnych stawek przez Radę to wyważony ruch, który z jednej strony nie dociąża dodatkowo portfeli kredytobiorców, a z drugiej – trzyma w ryzach presję cenową w gospodarce.
Jednocześnie polski rynek hipoteczny wchodzi w okres historycznych zmian. Obok dobrze znanego WIBOR-u coraz większą rolę odgrywa nowy wskaźnik referencyjny – POLSTR. To właśnie on od 1 stycznia 2027 roku ma stać się standardowym wskaźnikiem referencyjnym w nowych kredytach hipotecznych ze zmiennym oprocentowaniem.
Co miesiąc czy co pół roku? To ważniejsze niż myślisz
Większość kredytobiorców zwraca uwagę przede wszystkim na samą wysokość oprocentowania. Tymczasem równie istotne jest to, jak często bank aktualizuje ratę oraz w jaki sposób wyliczany jest wskaźnik bazowy.
- WIBOR 3M lub 6M (dotychczasowy standard): oprocentowanie zmienia się raz na trzy lub sześć miesięcy (w wybranych bankach stosowany jest WIBOR 1M i zmiana następuje co miesiąc). Rata pozostaje całkowicie zamrożona przez cały okres obowiązywania danej stawki.
- POLSTR 1M (nowe oferty): aktualizacja harmonogramu spłat następuje co miesiąc.
Częstsza zmiana w umowie nie oznacza jednak automatycznie większej zmienności raty na co dzień. Decyduje o tym fundamentalna różnica w konstrukcji obu wskaźników:
- WIBOR jest wskaźnikiem forward-looking (patrzącym w przód): Odzwierciedla rynkowe prognozy i oczekiwania banków dotyczące przyszłości. Z tego powodu potrafi reagować i rosnąć jeszcze przed oficjalnymi decyzjami RPP.
- POLSTR jest wskaźnikiem backward-looking (patrzącym w tył): Bazuje na rzeczywistych, jednodniowych transakcjach na rynku międzybankowym. W kredytach wykorzystuje się jego miesięczną stopę składaną, obliczaną z danych historycznych za zamknięty już okres.
Ta odmienna mechanika sprawia, że oba wskaźniki mogą zachowywać się zupełnie inaczej w zależności od tego, w jaką stronę podąży gospodarka.
Trzy scenariusze: jak zachowają się WIBOR i POLSTR?
- Gdy stopy zaczną spadać
Jeżeli rynek uzna, że obniżki stóp przez RPP są coraz bardziej prawdopodobne, WIBOR może zacząć obniżać się wcześniej, ponieważ uwzględnia przyszłe oczekiwania. POLSTR zareaguje dopiero wtedy, gdy niższe stopy rzeczywiście zaczną pojawiać się w codziennych notowaniach.
Dla portfela oznacza to, że ulga w racie może pojawić się szybciej przy WIBOR-ze niż przy POLSTR-ze.
- Gdy stopy zaczną rosnąć
W cyklu podwyżek sytuacja się odwraca. POLSTR, oparty na danych historycznych, może rosnąć bardziej stopniowo i łagodnie, ponieważ jego wartość wciąż uwzględnia wcześniejsze dni z okresu niższych stóp. WIBOR może szybciej uwzględnić oczekiwania rynku dotyczące dalszych podwyżek stóp procentowych.
Przy aktualizacji oprocentowania WIBOR może przynieść bardziej skokowy i odczuwalny wzrost raty. POLSTR zadziała tu jak chwilowy amortyzator.
- Gdy stopy pozostają stabilne
To właśnie scenariusz, z którym mamy obecnie do czynienia. Przy dłuższym okresie stabilizacji oba wskaźniki powinny poruszać się stosunkowo płasko. Warto jednak pamiętać, że POLSTR jako stopa jednodniowa (overnight) nie zawiera tzw. premii terminowej. Z tego powodu jego czysty poziom bazowy może być naturalnie niższy niż WIBOR 3M czy 6M.
– Z perspektywy kredytobiorcy zmiana WIBOR-u na POLSTR oznacza przede wszystkim zmianę sposobu wyliczania części oprocentowania kredytu. Nie można jednak powiedzieć, że jeden z tych wskaźników będzie zawsze korzystniejszy. Na wysokość raty wpływa również marża banku, częstotliwość aktualizacji oprocentowania oraz pozostałe koszty kredytu. Dlatego przy porównywaniu ofert warto patrzeć na ich całościowy koszt, a nie tylko na poziom samego wskaźnika referencyjnego.
POLSTR opiera się na rzeczywistych transakcjach overnight i nie uwzględnia premii terminowej, przez co jego poziom może być niższy od WIBOR-u. Nie oznacza to jednak automatycznie tańszego kredytu – różnica może zostać uwzględniona w marży. Dla klienta najważniejsze jest więc porównanie konkretnej oferty i sprawdzenie, jak rata może zachować się przy różnych scenariuszach zmian stóp procentowych – mówi Paweł Rudzik, ekspert Credipass.
Co mówią kontrakty FRA? Nie każda wyższa wycena oznacza podwyżki
W komentarzach rynkowych po decyzjach RPP często pojawia się temat kontraktów FRA, czyli instrumentów finansowych pokazujących, jak rynek wycenia przyszłe stawki procentowe.
Gdy wyceny terminowe wskazują, że WIBOR za kilka miesięcy będzie wyższy od obecnego, wielu kredytobiorców wpada w panikę. Niesłusznie. Wyższy terminowy WIBOR nie jest automatyczną prognozą podwyżek stóp przez NBP.
Większość tej różnicy wynika z tzw. premii terminowej. To dodatkowe wynagrodzenie za ryzyko i wartość pieniądza w czasie, które banki dopisują przy dłuższych terminach pożyczek. W warunkach stabilizacji stóp lekkie odchylenia kontraktów w górę są zjawiskiem całkowicie naturalnym.
WIBOR czy POLSTR? Na co naprawdę patrzeć
W najbliższych miesiącach coraz więcej osób stojących przed wyborem hipoteki będzie otrzymywać oferty oparte na nowym wskaźniku. Przy porównywaniu wariantów należy zwrócić uwagę przede wszystkim na:
- Wysokość marży banku (stały element umowy, na który masz wpływ przy wyborze oferty i negocjacjach).
- Sposób i częstotliwość aktualizacji oprocentowania.
- Całkowity koszt kredytu.
- Warunki wcześniejszej spłaty i nadpłacania kapitału.
- Koszty i warunki ubezpieczeń dodatkowych (zwłaszcza ubezpieczenia na życie i nieruchomości, które potrafią mocno podnieść początkowe raty).
- Wysokość prowizji za udzielenie kredytu (wpływa bezpośrednio na to, ile gotówki musisz mieć na start – o ile prowizja nie będzie skredytowana).
To właśnie te parametry mają długofalowo znacznie większy wpływ na Twoje finanse niż chwilowa różnica kilku dziesiątych punktu procentowego między samymi wskaźnikami.
Co dalej dla kredytobiorców?
Od 1 stycznia 2027 roku nowe kredyty hipoteczne ze zmiennym oprocentowaniem będą standardowo oferowane w oparciu o POLSTR. Istniejące, stare umowy z WIBOR-em pozostaną w mocy zgodnie z przepisami – rynek czeka więc płynna, a nie gwałtowna transformacja.
Dla osoby planującej kredyt oznacza to przede wszystkim konieczność świadomego porównywania ofert przez szerszy pryzmat. W czasie stabilnych stóp procentowych najrozsądniejszą strategią nie jest próba przewidywania kolejnej decyzji RPP, lecz upewnienie się, że nasz portfel poradzi sobie z ratą także wtedy, gdy sytuacja na rynku się zmieni.
Jak podkreślają eksperci Credipass, warto patrzeć na zobowiązanie w wieloletniej perspektywie. Zamiast szukać minimalnych różnic między samymi wskaźnikami, o wiele ważniejsze jest upewnienie się, że warunki wybranego kredytu po prostu pasują do naszych planów i możliwości finansowych.
Ostatecznie najważniejsze pytanie nie brzmi więc: „WIBOR czy POLSTR?”, ale: „Która konkretna oferta będzie dla mnie najkorzystniejsza w całym okresie spłaty kredytu?”.