Zaciągnięcie kredytu hipotecznego to dla większości osób jedna z najpoważniejszych decyzji finansowych. Proces obejmuje nie tylko wybór parametrów finansowania, ale także zebranie dokumentów, przygotowanie wniosku i przejście przez kolejne etapy postępowania kredytowego. W tym procesie konsument może korzystać z usług agenta, który jest nijako „podwykonawcą” pośrednika kredytu hipotecznego.
Kim dokładnie jest pośrednik kredytu hipotecznego a kim agent? Jakie ma obowiązki wobec klienta i w jaki sposób można sprawdzić, czy rzeczywiście jest wpisany do rejestru prowadzonego przez Komisję Nadzoru Finansowego? Warto znać odpowiedzi na te pytania jeszcze przed rozpoczęciem współpracy.
Kim jest pośrednik kredytu hipotecznego?
Definicję pośrednika kredytu hipotecznego zawiera art. 4 pkt 15 ustawy z 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (UoKH), w tekście jednolitym ogłoszonym w Dz.U. z 2025 r. poz. 720.
Zgodnie z ustawą pośrednik kredytu hipotecznego to przedsiębiorca, który nie jest kredytodawcą i w ramach działalności gospodarczej lub zawodowej, za wynagrodzeniem, podejmuje określone czynności związane z kredytem hipotecznym.
Może on między innymi przedstawiać lub oferować konsumentom umowy o kredyt hipoteczny, pomagać przy czynnościach przygotowawczych i administracyjnych związanych z dokumentacją. (KNF)
Zasadą jest, że pośrednik kredytu hipotecznego prowadzi działalność po uzyskaniu zezwolenia Komisji Nadzoru Finansowego oraz po dokonaniu wpisu do rejestru pośredników kredytowych. Dniem rozpoczęcia działalności jest dzień dokonania wpisu do rejestru. Wynika to wprost z art. 48 UoKH.
Warto przy tym pamiętać, że ustawa przewiduje również szczególną kategorię powiązanego pośrednika kredytu hipotecznego. Taki pośrednik może działać bez zezwolenia w określonych przez ustawę przypadkach, m.in. gdy działa wyłącznie na rzecz jednego kredytodawcy, pod warunkiem uzyskania odpowiedniego wpisu do rejestru. (KNF)
Dlatego samo określenie „pośrednik kredytowy” nie zawsze wystarcza, aby ustalić status konkretnego przedsiębiorcy. Istotne jest sprawdzenie jego wpisu i informacji ujawnionych w rejestrze KNF.
Kim jest agent pośrednika kredytu hipotecznego?
Agent to odrębna kategoria podmiotu przewidziana w UoKH. Zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy agentem jest przedsiębiorca, który wykonuje czynności pośrednictwa kredytu hipotecznego w imieniu i na rzecz wyłącznie jednego pośrednika kredytu hipotecznego. Agent nie działa więc samodzielnie na rzecz wielu różnych pośredników.
Agent wykonuje swoją działalność na podstawie umowy agencyjnej zawartej z pośrednikiem kredytu hipotecznego. Podlega również obowiązkowi wpisu do rejestru pośredników kredytowych. Co ważne, za działania lub zaniechania agenta podejmowane w imieniu i na rzecz pośrednika pełną i bezwarunkową odpowiedzialność ponosi pośrednik kredytu hipotecznego.
W praktyce oznacza to, że osoba przedstawiająca się klientowi jako agent powinna jasno wskazać, którego pośrednika reprezentuje.
Ustawa nakłada na pośrednika obowiązek zapewnienia, aby agent przed rozpoczęciem świadczenia usług poinformował konsumenta, jaką pełni funkcję i którego pośrednika kredytu hipotecznego reprezentuje.
Pośrednik a agent – najważniejsza różnica
Najprościej można ująć to tak:
- pośrednik kredytu hipotecznego jest przedsiębiorcą wykonującym działalność w zakresie pośrednictwa kredytu hipotecznego i – co do zasady – działa na podstawie zezwolenia KNF oraz wpisu do rejestru;
- agent pośrednika kredytu hipotecznego wykonuje czynności pośrednictwa w imieniu i na rzecz jednego konkretnego pośrednika;
- agent nie musi uzyskiwać własnego zezwolenia KNF, ale musi zostać wpisany do rejestru;
- agent działa na podstawie umowy agencyjnej zawartej z pośrednikiem. (KNF)
Dlatego każdy agent jest powiązany z konkretnym pośrednikiem. Informację o tym powiązaniu można sprawdzić w rejestrze KNF.
Czym zajmuje się pośrednik w praktyce?
Przepisy określają czynności, które składają się na pośrednictwo kredytu hipotecznego, ale z perspektywy konsumenta najważniejsze jest to, jak taka współpraca wygląda w praktyce.
Pośrednik lub działający w jego imieniu agent może pomóc konsumentowi:
- zorientować się w dostępnych możliwościach finansowania,
- porównać rozwiązania odpowiadające jego sytuacji,
- przeanalizować podstawowe parametry poszczególnych propozycji,
- przygotować i uporządkować dokumenty potrzebne w procesie,
- przejść przez kolejne etapy ubiegania się o kredyt,
- zrozumieć informacje przekazywane przed zawarciem umowy.
Ustawa przewiduje także obowiązek przekazywania konsumentowi odpowiednich informacji oraz udzielania mu przed zawarciem umowy jasnych, zrozumiałych i precyzyjnych wyjaśnień dotyczących m.in. informacji o kredycie, głównych cech proponowanego kredytu, jego skutków dla konsumenta czy konsekwencji związanych z wcześniejszą spłatą.
Warto jednak pamiętać o granicy tej roli. Pośrednik nie podejmuje za konsumenta decyzji, czy ma zaciągnąć kredyt. Może pomóc uporządkować informacje, zestawić dostępne rozwiązania i przeprowadzić klienta przez proces, ale ostateczna decyzja dotycząca zobowiązania należy do konsumenta.
To szczególnie ważne przy kredycie hipotecznym, którego skutki finansowe mogą być odczuwalne przez wiele lat.
Czy pośrednik współpracuje z jednym czy z wieloma kredytodawcami?
To zależy od statusu danego podmiotu.
Ustawa rozróżnia pośredników kredytu hipotecznego oraz powiązanych pośredników kredytu hipotecznego. Powiązany pośrednik działa w imieniu i na rzecz podmiotów określonych w ustawie – może to być wyłącznie jeden kredytodawca, jedna grupa kredytodawców albo określona liczba kredytodawców lub grup kredytodawców, która nie stanowi co najmniej połowy liczby kredytodawców funkcjonujących na rynku usług w zakresie udzielania kredytów hipotecznych.
Dlatego przed rozpoczęciem współpracy warto zapytać nie tylko o sam fakt bycia pośrednikiem, ale również o jego status wskazany w rejestrze. Można także zapytać po prostu z iloma bankami współpracuje pośrednik.
W przypadku agenta sytuacja jest prostsza: agent działa w imieniu i na rzecz wyłącznie jednego pośrednika kredytu hipotecznego. (KNF)
Kto płaci pośrednikowi za jego pracę?
To jedno z pytań, które warto zadać przed rozpoczęciem współpracy.
Nie należy przyjmować z góry, że wynagrodzenie pośrednika zawsze ponosi bank ani że konsument nigdy nie ponosi żadnych kosztów. Ustawa przewiduje bowiem obowiązek przekazania konsumentowi informacji zarówno o wynagrodzeniu otrzymywanym przez pośrednika lub agenta od kredytodawcy lub innych podmiotów, jak i o ewentualnych opłatach ponoszonych bezpośrednio przez konsumenta.
Zgodnie z art. 17 UoKH przed rozpoczęciem świadczenia usług konsument powinien otrzymać na trwałym nośniku m.in. informację o prowizji i innych wynagrodzeniach przekazywanych pośrednikowi lub agentowi przez kredytodawcę albo inne podmioty, wraz z ich wysokością, jeżeli jest ona znana. Powinien również otrzymać informację o opłatach ponoszonych bezpośrednio na rzecz pośrednika lub agenta, a jeżeli nie można jeszcze ustalić ich wysokości – o sposobie ich obliczenia.
Oznacza to, że model wynagradzania może być różny. Dlatego przed podpisaniem dokumentów warto zapytać wprost: kto wypłaca wynagrodzenie za świadczone usługi i czy po mojej stronie występuje jakakolwiek opłata?
Warto również poprosić o tę informację w formie dokumentowej, tak aby można było spokojnie zapoznać się z jej treścią.
Jakie informacje pośrednik powinien przekazać konsumentowi?
Art. 17 UoKH określa katalog informacji, które pośrednik i agent powinni przekazać konsumentowi przed rozpoczęciem świadczenia usług.
Obejmuje on między innymi:
- firmę, siedzibę lub miejsce zamieszkania i adres pośrednika,
- numer wpisu pośrednika do rejestru pośredników kredytowych oraz adres strony internetowej rejestru,
- informację o tym, czy pośrednik jest powiązanym pośrednikiem, a jeżeli tak – informacje o kredytodawcach, w imieniu i na rzecz których działa,
- informacje dotyczące procedury składania skarg,
- informacje o wynagrodzeniach otrzymywanych przez pośrednika lub agenta od kredytodawcy albo innych podmiotów,
- informacje o opłatach ponoszonych bezpośrednio przez konsumenta.
W przypadku agenta ustawa idzie jeszcze krok dalej: pośrednik powinien zapewnić, aby agent poinformował konsumenta, jaką pełni funkcję i którego pośrednika reprezentuje.
To praktycznie bardzo ważna informacja. Jeżeli osoba kontaktująca się z klientem jest agentem, klient powinien móc ustalić, z jakim konkretnie pośrednikiem jest ona związana.
Wymogi prawne i zezwolenie KNF
Działalność w zakresie pośrednictwa kredytu hipotecznego jest działalnością regulowaną przez UoKH.
Zgodnie z art. 48 ustawy pośrednik kredytu hipotecznego może prowadzić działalność po uzyskaniu zezwolenia wydanego przez Komisję Nadzoru Finansowego i dokonaniu wpisu do rejestru pośredników kredytowych. Zezwolenie jest wydawane na wniosek. Ustawa określa warunki, które muszą zostać spełnione przez przedsiębiorcę ubiegającego się o zezwolenie. W przypadku osoby fizycznej przepisy przewidują m.in. wymóg pełnej zdolności do czynności prawnych, niekaralności w określonym zakresie, odpowiedniego poziomu wykształcenia oraz pozytywnego wyniku egzaminu na pośrednika kredytu hipotecznego, z ustawowym wyjątkiem dotyczącym osób, które ukończyły wyższe studia ekonomiczne lub prawnicze i uzyskały tytuł magistra. Ustawa przewiduje także wymogi dotyczące ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej albo odpowiedniej gwarancji.
W przypadku osób prawnych oraz spółek nieposiadających osobowości prawnej przepisy określają odpowiednie wymogi dotyczące osób wchodzących w skład ich organów lub wspólników.
Szczegółowe informacje dotyczące procedury uzyskania zezwolenia, formularzy oraz działalności pośredników KNF publikuje na swojej stronie internetowej. (KNF)
A co z agentem?
Agent znajduje się w innej sytuacji niż pośrednik.
Agent nie uzyskuje własnego zezwolenia KNF, ale podlega obowiązkowi wpisu do rejestru. Wniosek o wpis agenta składa do KNF pośrednik kredytu hipotecznego, na rzecz którego agent ma działać. KNF wskazuje, że wpis agenta dokonywany jest w dziale I rejestru, w zakładce „Agenci”. (KNF)
Agent wykonuje działalność na podstawie umowy agencyjnej zawartej z pośrednikiem i działa wyłącznie w jego imieniu i na jego rzecz.
Egzamin – kto go organizuje?
W tym miejscu warto rozróżnić dwie kwestie.
KNF organizuje egzamin na pośrednika kredytu hipotecznego. Informacje o terminach egzaminów, procedurze zgłoszenia oraz wynikach są publikowane przez KNF. (KNF)
Nie należy jednak utożsamiać tego z egzaminem agenta. Ustawa przewiduje, że agent odbywa szkolenie organizowane przez pośrednika kredytu hipotecznego i składa egzamin przeprowadzany przez tego pośrednika. W praktyce takie egzaminy należy zdawać co 3 lata.
To ważne rozróżnienie, ponieważ agent nie uzyskuje własnego zezwolenia KNF.
Jak sprawdzić pośrednika w rejestrze KNF?
Rejestr pośredników kredytowych prowadzi Komisja Nadzoru Finansowego. Rejestr jest dostępny na stronie internetowej KNF, a jego Dział I dotyczy pośredników kredytu hipotecznego i agentów.
Rejestr KNF:
Dział I Rejestru Pośredników Kredytowych KNF
Na stronie znajdują się dwie istotne części:
- Rejestr pośredników kredytu hipotecznego,
- Rejestr agentów pośrednika kredytu hipotecznego. (KNF)
To oznacza, że można sprawdzić nie tylko samą firmę będącą pośrednikiem, ale również osobę lub podmiot występujący jako agent.
Jak sprawdzić pośrednika?
- Wejdź na stronę Działu I Rejestru Pośredników Kredytowych KNF.
- Wybierz rejestr pośredników kredytu hipotecznego.
- Wyszukaj przedsiębiorcę, z którym zamierzasz współpracować.
- Sprawdź dane podmiotu oraz numer jego wpisu.
- Jeżeli w rozmowie uczestniczy agent, sprawdź dodatkowo jego wpis w części dotyczącej agentów.
- Zwróć uwagę na informacje wskazane w rejestrze, w tym na dane pośrednika, jego status oraz dane agentów. (KNF)
KNF wskazuje, że w dziale I rejestru znajdują się m.in. dane pośrednika, numer wpisu, informacje o jego statusie jako powiązanego pośrednika oraz – w odpowiednich przypadkach – dane agentów. (KNF)
W przypadku pośrednika będącego osobą fizyczną rejestr zawiera m.in. jego imię i nazwisko, adres miejsca prowadzenia działalności, NIP, numer wpisu oraz firmę, pod którą prowadzi działalność. W przypadku podmiotu niebędącego osobą fizyczną ujawniane są odpowiednie dane firmy, siedziby, KRS, NIP oraz informacje dotyczące wspólników lub członków zarządu. (KNF)
W rejestrze można również znaleźć informacje dotyczące agentów przypisanych do danego pośrednika. (KNF)
Jak sprawdzić agenta?
Jeżeli osoba, z którą rozmawiasz, przedstawia się jako agent, nie wystarczy sprawdzenie samej nazwy firmy, z którą się kontaktuje.
Warto zweryfikować dwie rzeczy:
Po pierwsze: czy pośrednik, którego agent reprezentuje, znajduje się w Dziale I rejestru KNF.
Po drugie: czy konkretny agent jest wpisany w rejestrze agentów oraz czy jest powiązany z tym właśnie pośrednikiem.
KNF prowadzi odrębną zakładkę dotyczącą agentów. To właśnie w niej można zweryfikować status agenta. (KNF)
Jest to szczególnie istotne dlatego, że agent nie działa jako niezależny podmiot reprezentujący dowolną liczbę pośredników. Zgodnie z ustawową definicją działa w imieniu i na rzecz wyłącznie jednego pośrednika kredytu hipotecznego. (KNF)
O co zapytać przed rozpoczęciem współpracy?
Jeżeli masz kontakt z osobą, która pomaga Ci w procesie uzyskania kredytu hipotecznego, warto od początku ustalić jej status.
Możesz po prostu zapytać:
Czy jest Pan/Pani pośrednikiem kredytu hipotecznego wpisanym do rejestru KNF, czy agentem pośrednika?
Jeżeli jest to agent, kolejne pytanie powinno brzmieć:
Którego pośrednika kredytu hipotecznego Pan/Pani reprezentuje?
Następnie można samodzielnie sprawdzić obie informacje w Dziale I rejestru KNF.
Warto również zapytać o sposób wynagradzania:
Czy za świadczone usługi ponoszę jakąś opłatę bezpośrednio na rzecz pośrednika lub agenta?
oraz:
Jakie wynagrodzenie pośrednik lub agent otrzymuje od kredytodawcy albo innego podmiotu?
Nie trzeba czekać z tymi pytaniami do momentu składania wniosku. Ustawa przewiduje, że informacje określone w art. 17 powinny zostać przekazane konsumentowi przed rozpoczęciem świadczenia usług pośrednictwa.
Pośrednik kredytu hipotecznego – najważniejsze informacje w skrócie
Pośrednik kredytu hipotecznego i agent nie są tym samym podmiotem.
Pośrednik kredytu hipotecznego to przedsiębiorca wykonujący czynności określone w UoKH w związku z kredytami hipotecznymi. Co do zasady prowadzi działalność po uzyskaniu zezwolenia KNF i wpisu do rejestru. (KNF)
Agent pośrednika kredytu hipotecznego wykonuje czynności pośrednictwa w imieniu i na rzecz wyłącznie jednego pośrednika. Działa na podstawie umowy agencyjnej i podlega wpisowi do rejestru, ale nie uzyskuje własnego zezwolenia KNF.
Dział I Rejestru Pośredników Kredytowych KNF pozwala sprawdzić zarówno pośredników kredytu hipotecznego, jak i agentów. (KNF)
Wynagrodzenie nie powinno być kwestią domysłów. Przed rozpoczęciem świadczenia usług konsument powinien otrzymać informacje o wynagrodzeniach otrzymywanych przez pośrednika lub agenta od kredytodawcy lub innych podmiotów oraz o ewentualnych opłatach ponoszonych bezpośrednio przez konsumenta.
Najprostszą zasadą bezpieczeństwa jest więc samodzielna weryfikacja statusu osoby i podmiotu w rejestrze KNF przed rozpoczęciem współpracy.
Gdzie sprawdzić informacje?
Oficjalne informacje dotyczące rynku pośredników kredytu hipotecznego KNF publikuje w serwisie Komisji Nadzoru Finansowego:
Rynek pośredników kredytu hipotecznego – KNF
Sam Dział I Rejestru Pośredników Kredytowych znajduje się tutaj:
Rejestr Pośredników Kredytowych – Dział I – KNF
Podstawą prawną jest ustawa z 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami, której tekst jednolity został ogłoszony w Dz.U. z 2025 r. poz. 720.