Pierwsze wspólne mieszkanie często zaczyna się od ekscytacji. Jest oglądanie ofert, wybór dzielnicy, liczenie metrów kwadratowych i wreszcie decyzja: „To chyba jest to”. Dopiero później pojawiają się pytania o kredyt hipoteczny. Jaką ratę wybrać? Na ile lat zaciągnąć zobowiązanie? Który bank ma najlepszą ofertę? Ile naprawdę kosztuje kredyt? I przede wszystkim: czy na pewno możemy sobie na niego pozwolić?
To właśnie na tym etapie młode pary najczęściej popełniają błędy. Nie dlatego, że podchodzą do zakupu mieszkania nieodpowiedzialnie. Problemem jest raczej brak doświadczenia z jednym z najbardziej skomplikowanych produktów finansowych, z jakimi większość osób ma do czynienia.
Dobry kredyt hipoteczny powinien pasować do życia kredytobiorców, a nie odwrotnie. Warto więc przed podpisaniem umowy sprawdzić nie tylko wysokość raty czy reklamowane oprocentowanie, ale też sposób, w jaki kredyt będzie funkcjonował przez kolejne lata.
Poniżej pięć błędów, które szczególnie często pojawiają się przy pierwszym wspólnym kredycie hipotecznym.
1. Zbyt krótki okres kredytowania, żeby szybciej spłacić mieszkanie
Intuicja podpowiada: im szybciej spłacimy kredyt, tym lepiej. Dlatego część młodych par wybiera możliwie krótki okres kredytowania, nawet jeśli oznacza to bardzo wysoką miesięczną ratę. To rozwiązanie nie zawsze jest jednak najlepsze.
Dłuższy okres kredytowania oznacza niższą ratę i większy miesięczny margines bezpieczeństwa. Ma to znaczenie zwłaszcza wtedy, gdy w przyszłości pojawią się większe wydatki, zmiana pracy, przerwa w dochodach czy inne nieprzewidziane koszty. Nie oznacza to oczywiście, że kredyt na 30 lat trzeba faktycznie spłacać przez 30 lat.
Dłuższy kredyt nie musi oznaczać dłuższego zadłużenia
Przy wyborze okresu warto rozdzielić dwie kwestie: maksymalny czas, na jaki zawieramy umowę, oraz faktyczny czas spłaty kredytu.
Przykładowo, można zaciągnąć kredyt na 30 lat, a następnie systematycznie go nadpłacać i spłacić w ciągu 15 lat. Odsetki są naliczane za okres korzystania z kapitału, więc jeśli kredyt zostanie faktycznie spłacony po 15 latach, nie ponosimy kosztu odsetek za kolejne 15 lat.
W każdym banku istnieje możliwość wcześniejszej spłaty lub nadpłaty kredytu, przy czym zasady ewentualnej rekompensaty zależą od rodzaju oprocentowania i zapisów umowy. Przy kredytach ze zmiennym oprocentowaniem przepisy przewidują możliwość pobierania rekompensaty za wcześniejszą spłatę tylko w określonych warunkach, m.in. przez pierwsze 36 miesięcy. Warto więc sprawdzić konkretne warunki przed podpisaniem umowy.
Co warto zrobić?
- porównać ratę przy kilku okresach kredytowania,
- sprawdzić zasady nadpłaty w konkretnym banku,
- pozostawić sobie miesięczny margines bezpieczeństwa,
- ustalić, czy nadpłaty będą zmniejszały ratę, czy skracały okres kredytowania,
- nie zakładać, że najwyższa możliwa rata jest automatycznie najlepszym rozwiązaniem.
Dla młodej pary elastyczność może być więcej warta niż teoretycznie najkrótszy okres spłaty.
2. Wybieranie kredytu wyłącznie na podstawie całkowitego kosztu
Porównując oferty banków, łatwo skupić się na jednej liczbie. Całkowity koszt kredytu wygląda na prosty sposób odpowiedzi na pytanie, która oferta jest najtańsza.
Problem w tym, że przy wieloletnim kredycie hipotecznym ta liczba nie mówi wszystkiego.
Dlaczego całkowity koszt kredytu trzeba czytać z kontekstem?
Całkowity koszt kredytu jest wyliczeniem opartym na założeniach przyjętych dla danej oferty. W przypadku wieloletniego finansowania rzeczywiste koszty mogą wyglądać inaczej, ponieważ poziom stóp procentowych w kolejnych latach może się zmieniać.
Jeżeli więc kredyt jest zaciągany na 30 lat, nie można traktować przedstawionej dziś wartości jako pewnej kwoty, którą kredytobiorca rzeczywiście zapłaci w ciągu całego okresu spłaty.
Istotne są również dodatkowe produkty wymagane przez bank.
Dobrym przykładem jest ubezpieczenie na życie. Jeden bank może wymagać jego posiadania przez 3 lub 5 lat, podczas gdy inny może wymagać ubezpieczenia przez cały okres kredytowania.
Ma to wpływ na wyliczenie całkowitego kosztu. Jeżeli w jednym przypadku uwzględniony zostanie koszt ubezpieczenia przez 30 lat, a w drugim tylko przez 3 lata, porównanie samych wartości CKK może być mylące.
Oferta z niższym całkowitym kosztem może więc wyglądać korzystniej na papierze, choć wynika to częściowo z innego zakresu wymaganych produktów i przyjętych założeń.
Czy ubezpieczenie na życie przy kredycie hipotecznym ma sens?
Warto też spojrzeć na ubezpieczenie z perspektywy bezpieczeństwa rodziny, a nie wyłącznie jako dodatkowy koszt.
Dla pary, która wspólnie spłaca mieszkanie, śmierć jednego z kredytobiorców może oznaczać bardzo poważne obciążenie finansowe dla drugiej osoby. Ubezpieczenie na życie przez cały okres spłaty kredytu może być więc rozsądnym elementem zabezpieczenia, nawet jeśli nie jest wymagane przez bank przez cały ten czas.
Dlatego zamiast pytać wyłącznie:
„Który bank ma niższy całkowity koszt kredytu?”
lepiej sprawdzić cały model finansowania:
- oprocentowanie i sposób jego ustalania,
- wysokość raty,
- prowizję,
- koszt wymaganych ubezpieczeń,
- koszt dodatkowych produktów,
- warunki wcześniejszej spłaty i nadpłaty,
- wymagane konto lub inne usługi,
- warunki obowiązujące po zakończeniu okresu promocyjnego.
Całkowity koszt kredytu jest ważnym parametrem, ale nie powinien być jedynym kryterium wyboru.
3. Podawanie ekspertowi finansowemu niepełnych informacji o finansach
To jeden z błędów, który może mieć bardzo konkretne konsekwencje. Para podczas pierwszej rozmowy z ekspertem finansowym często podaje wynagrodzenie i podstawowe zobowiązania, a pomija mniejsze obciążenia. „To tylko rata za sprzęt”. „Karta kredytowa jest, ale przecież z niej prawie nie korzystam”. „Pożyczka zakładowa jest niewielka”. Dla banku takie szczegóły mogą mieć znaczenie.
Każde zobowiązanie może wpływać na zdolność kredytową
Przy ocenie zdolności kredytowej bank bierze pod uwagę zobowiązania i obciążenia kredytobiorcy. Znaczenie mogą mieć między innymi:
- raty innych kredytów,
- limity kart kredytowych,
- limity w rachunkach,
- pożyczki,
- leasingi,
- inne zobowiązania finansowe,
- alimenty,
- pożyczka zakładowa,
- regularne obciążenia wpływające na sytuację finansową.
Dlatego podczas konsultacji warto powiedzieć ekspertowi o wszystkim, co może mieć znaczenie. To szczególnie ważne, gdy para najpierw otrzymuje wstępne wyliczenie zdolności kredytowej, a dopiero później składa wniosek do banku. Jeżeli w pierwszych obliczeniach nie uwzględniono wszystkich zobowiązań, zdolność kredytowa po dokładnej analizie może okazać się wyraźnie niższa. W najgorszym przypadku para może znaleźć mieszkanie, podpisać umowę przedwstępną i dopiero wtedy odkryć, że kwota finansowania, na którą rzeczywiście może liczyć, jest niewystarczająca.
Najlepsza zasada jest prosta: ekspertowi finansowemu trzeba przedstawić prawdziwy i kompletny obraz swojej sytuacji finansowej.
Nie ma sensu ukrywać zobowiązań. Celem konsultacji jest przecież ustalenie realnych możliwości finansowania, a nie uzyskanie na papierze jak najwyższej zdolności.
4. Ustalenie zbyt krótkiego terminu w umowie przedwstępnej
Znalezienie mieszkania może zająć kilka miesięcy. Uzyskanie kredytu też wymaga czasu. Jednym z częstszych błędów młodych par jest założenie, że skoro dokumenty zostały złożone w banku, to decyzja kredytowa pojawi się szybko i cały proces przebiegnie według dokładnie ustalonego harmonogramu. W praktyce banki mają różne czasy procesowe, a długość procedury może zależeć od konkretnej sytuacji kredytobiorców, nieruchomości i dokumentów.
Najpierw zapytaj o proces kredytowy, potem podpisuj umowę
Termin na uzyskanie finansowania zapisany w umowie przedwstępnej powinien być realny.
Przed jego ustaleniem warto porozmawiać z ekspertem finansowym i zapytać:
- ile czasu może zająć przygotowanie wniosku,
- jakie dokumenty trzeba zgromadzić,
- ile może potrwać analiza w banku,
- czy w przypadku tej konkretnej nieruchomości mogą pojawić się dodatkowe formalności,
- jaki zapas czasu warto zostawić na ewentualne uzupełnienie dokumentów.
Nie chodzi o to, żeby przeciągać transakcję w nieskończoność. Chodzi o pozostawienie sobie rozsądnego marginesu.
Zbyt krótki termin w umowie przedwstępnej może zamienić normalny proces kredytowy w wyścig z czasem.
A przy zakupie mieszkania dodatkowy stres jest ostatnią rzeczą, której młoda para potrzebuje.
5. Branie kredytu w banku, w którym para ma konto
„Od lat mamy konto w tym banku, więc tam złożymy wniosek o kredyt”. To jedno z częstszych założeń, z jakimi spotykają się osoby kupujące pierwsze mieszkanie. Samo posiadanie rachunku w danym banku nie oznacza jednak, że właśnie tam znajduje się najlepsza oferta kredytu hipotecznego. Co więcej, przy tak dużym i wieloletnim zobowiązaniu różnice między poszczególnymi bankami mogą mieć realne znaczenie dla wysokości raty, kosztów dodatkowych czy warunków spłaty.
Bank, który znamy, nie zawsze jest bankiem z najlepszą ofertą
Młode pary często ograniczają się do sprawdzenia oferty swojego banku. Czasem nie porównują jej z innymi propozycjami, nie analizują wymaganych produktów dodatkowych i nie sprawdzają, jakie warunki mogą otrzymać w konkurencyjnych instytucjach. To błąd, ponieważ oferta kredytu hipotecznego powinna być dopasowana do sytuacji konkretnej pary, a nie do tego, w którym banku ma ona rachunek.
Przed podjęciem decyzji warto porównać między innymi:
- wysokość oprocentowania i raty,
- marżę oraz prowizję,
- całkowity koszt kredytu,
- wymagane ubezpieczenia,
- koszt i zakres produktów dodatkowych,
- zasady wcześniejszej spłaty i nadpłaty,
- warunki, które trzeba spełnić, aby utrzymać promocyjne parametry kredytu.
Przy kredycie hipotecznym lojalność wobec banku nie powinna zastępować porównania ofert. Nawet jeśli para od lat korzysta z usług jednej instytucji, przed podpisaniem umowy warto sprawdzić, co proponują również inne banki. Można to zrobić samodzielnie, albo skorzystać z pomocy eksperta finansowego Credipass.
Jak przygotować się do pierwszego kredytu hipotecznego?
Uniknięcie podstawowych błędów nie wymaga wieloletniego doświadczenia w bankowości. Potrzebne jest przede wszystkim dobre przygotowanie.
Przed wyborem mieszkania młoda para powinna ustalić:
- Jaki budżet miesięczny jest dla nas bezpieczny?
Nie tylko ile możemy pożyczyć, ale ile chcemy przeznaczać co miesiąc na kredyt i koszty mieszkania. - Jaką mamy rzeczywistą zdolność kredytową?
Do wyliczeń należy przekazać pełne informacje o dochodach, zobowiązaniach i innych obciążeniach. - Jaki okres kredytowania daje nam odpowiedni margines bezpieczeństwa?
Nie trzeba automatycznie wybierać najkrótszego okresu. - Jak wyglądają zasady nadpłaty?
Warto wiedzieć, czy i na jakich warunkach można wcześniej spłacić część lub całość kredytu. - Co naprawdę obejmuje oferta banku?
Trzeba sprawdzić nie tylko oprocentowanie i całkowity koszt kredytu, ale także ubezpieczenia oraz produkty dodatkowe. - Ile czasu potrzebujemy na uzyskanie finansowania?
Termin w umowie przedwstępnej powinien uwzględniać realny czas procesu kredytowego. - Czy po zakupie zostanie nam finansowa poduszka bezpieczeństwa?
Wydanie wszystkich oszczędności na mieszkanie może być ryzykowne.
Pierwszy kredyt hipoteczny: czego młoda para powinna dopilnować?
Największym problemem nie jest sam fakt, że para bierze pierwszy kredyt hipoteczny. Problem pojawia się wtedy, gdy decyzje podejmowane są pod presją czasu, emocji albo przekonania, że „skoro bank daje, to znaczy, że nas stać”.
W praktyce warto zwrócić szczególną uwagę na pięć obszarów:
- okres kredytowania – niższa rata może dać większy margines bezpieczeństwa, a kredyt można później nadpłacać zgodnie z warunkami umowy i przepisami,
- całkowity koszt kredytu – trzeba analizować go razem z oprocentowaniem, ubezpieczeniami i dodatkowymi produktami,
- zdolność kredytową – ekspert powinien znać wszystkie zobowiązania i obciążenia finansowe,
- termin w umowie przedwstępnej – powinien uwzględniać rzeczywisty czas potrzebny na uzyskanie kredytu,
- bezpieczny budżet – maksymalna kwota dostępna według banku nie musi być kwotą, którą warto pożyczyć.
Podsumowanie: dobry kredyt hipoteczny powinien zostawić wam margines
Pierwsze wspólne mieszkanie to dla wielu par jeden z największych projektów finansowych w życiu. Warto więc poświęcić więcej czasu na przygotowanie niż na samo porównywanie reklamowanych ofert.
Najczęstsze błędy przy pierwszym kredycie hipotecznym są powtarzalne: zbyt krótki okres kredytowania, ocenianie ofert wyłącznie przez pryzmat całkowitego kosztu, pomijanie zobowiązań podczas analizy zdolności, zbyt krótki termin na uzyskanie finansowania oraz kupowanie mieszkania na granicy możliwości finansowych.
Każde z tych potknięć można ograniczyć, zanim jeszcze zostanie złożony wniosek kredytowy.
Dlatego przed podpisaniem umowy przedwstępnej warto skonsultować swoją sytuację z ekspertem kredytowym, przygotować pełną listę zobowiązań i porównać kilka wariantów finansowania. Dobrze dobrany kredyt nie powinien maksymalizować kwoty, którą bank jest gotowy pożyczyć. Powinien przede wszystkim pozwolić parze spokojnie spłacać mieszkanie i zachować finansowy oddech na kolejne lata.