Zakup działki budowlanej często wydaje się prostszą transakcją niż zakup domu czy mieszkania. W praktyce również tutaj mogą pojawić się problemy, które na pierwszy rzut oka pozostają niewidoczne.
W tej historii klient znalazł atrakcyjną działkę pod Warszawą i był gotowy do podpisania umowy. Dokumenty wyglądały poprawnie, zdolność kredytowa nie budziła zastrzeżeń, a wybór banku był już praktycznie przesądzony.
Dopiero dodatkowa weryfikacja nieruchomości ujawniła problem, który mógł całkowicie zmienić warunki finansowania.
Najważniejsze fakty
- Cel kredytu: zakup działki budowlanej
- Lokalizacja: okolice Warszawy
- Wkład własny: 10%
- Główne wyzwanie: nieujawniony budynek znajdujący się na działce
- Ryzyko: ograniczenie dostępnych banków i konieczność zwiększenia wkładu własnego
- Efekt: pozytywna decyzja kredytowa i skuteczne sfinalizowanie zakupu
Sytuacja klienta
Do naszego eksperta trafił klient zainteresowany zakupem działki budowlanej w okolicach Warszawy.
Nieruchomość wydawała się bardzo atrakcyjna. Klient planował w przyszłości budowę domu, a analiza zdolności kredytowej potwierdziła możliwość uzyskania finansowania.
Od strony formalnej wszystko wyglądało prawidłowo. Wypis i wyrys z rejestru gruntów nie wskazywały na żadne nieprawidłowości, a miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewidywał możliwość zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.
Dodatkowo zweryfikowaliśmy, czy banki nie zakwalifikują nieruchomości jako działki rekreacyjnej, co mogłoby utrudnić proces kredytowy. Po uzyskaniu pozytywnych odpowiedzi rozpoczęliśmy przygotowanie dokumentacji do złożenia wniosków.
Wydawało się, że cała transakcja przebiegnie bez większych komplikacji.
Gdzie pojawił się problem?
Przed złożeniem dokumentów postanowiliśmy przeprowadzić dodatkową weryfikację nieruchomości.
Podczas analizy dostępnych materiałów oraz zdjęć satelitarnych okazało się, że na działce znajduje się budynek.
Było to spore zaskoczenie, ponieważ żaden z dokumentów przekazanych na początku procesu nie wskazywał na jego istnienie.
Po kontakcie ze stroną sprzedającą potwierdzono, że budynek faktycznie znajduje się na nieruchomości. Uzyskaliśmy również informację, że nie przedstawia on większej wartości i od dłuższego czasu pozostaje nieużytkowany.
Z perspektywy banku sytuacja wyglądała jednak inaczej.
Finansowanie zakupu działki niezabudowanej oraz działki z istniejącym budynkiem to często dwa różne procesy. Część banków mogłaby wymagać dodatkowych dokumentów, ograniczyć dostępne warunki finansowania lub oczekiwać wyższego wkładu własnego.
Tymczasem termin podpisania umowy przedwstępnej zbliżał się bardzo szybko.
Jak rozwiązaliśmy tę sytuację?
Kluczowe było ustalenie, jakie są plany klienta względem istniejącego budynku.
Podczas rozmowy okazało się, że klient od początku zakładał przygotowanie działki pod przyszłą inwestycję i dopuszczał rozbiórkę znajdującego się na niej obiektu.
Rozpoczęliśmy rozmowy z bankami, aby znaleźć rozwiązanie akceptowalne dla wszystkich stron.
Ostatecznie udało się wypracować model, w którym:
- w umowie przedwstępnej znalazła się informacja o istniejącym budynku,
- klient zobowiązał się do jego wyburzenia po uzyskaniu decyzji kredytowej,
- rzeczoznawca uwzględnił w operacie szacunkowym koszt rozbiórki,
- bank zaakceptował taki sposób procedowania transakcji.
Dzięki temu możliwe było dalsze prowadzenie procesu kredytowego bez konieczności całkowitej zmiany strategii finansowania.
Efekt końcowy
Klient otrzymał pozytywną decyzję kredytową w banku oferującym najkorzystniejsze warunki finansowania.
Po podpisaniu umowy kredytowej budynek został wyburzony zgodnie z wcześniejszymi ustaleniami, a dokumentacja potwierdzająca wykonanie prac została przekazana do banku.
Po spełnieniu wszystkich warunków kredyt został uruchomiony, a klient bez przeszkód sfinalizował zakup nieruchomości.
Co zyskał klient?
- bezpieczne przeprowadzenie transakcji mimo nieoczekiwanych komplikacji,
- możliwość zakupu działki przy wkładzie własnym wynoszącym 10%,
- finansowanie na korzystnych warunkach,
- uniknięcie ryzyka pojawienia się problemu już po podpisaniu umowy,
- działkę przygotowaną pod realizację przyszłej inwestycji.
Dlaczego to ważne?
Ta historia pokazuje, że przy zakupie działki budowlanej nie warto ograniczać się wyłącznie do analizy dokumentów przekazanych przez sprzedającego.
Nawet pozornie drobne szczegóły mogą mieć istotny wpływ na ocenę nieruchomości przez bank i przebieg całego procesu kredytowego.
Dokładna weryfikacja nieruchomości jeszcze przed złożeniem wniosku pozwala wykryć potencjalne zagrożenia odpowiednio wcześnie i znaleźć rozwiązanie, zanim staną się one realnym problemem dla klienta.