Polska mapa kredytów hipotecznych nadal wyraźnie pokazuje różnice między Warszawą, największymi aglomeracjami a pozostałymi częściami kraju. Najnowsze dane Barometru Metrohouse i Credipass za II kwartał 2026 roku pokazują jednak ciekawą zmianę: podczas gdy średnia kwota finansowania w stolicy wzrosła tylko nieznacznie, zdecydowanie większy skok odnotowano w pięciu największych miastach poza Warszawą.
Średni kredyt hipoteczny w Warszawie wynosi już 659 049 zł, ale w grupie Krakowa, Wrocławia, Gdańska, Poznania i Łodzi średnia wartość finansowania wzrosła aż do 576 275 zł. W pozostałych miastach kredyty nadal są wyraźnie niższe – ich średnia kwota wyniosła 382 763 zł.
Różnice pozostają więc znaczące, ale II kwartał pokazuje, że największe polskie aglomeracje coraz mocniej zbliżają się do stolicy pod względem wartości zaciąganego finansowania.
Warszawa nadal liderem wysokokwotowych kredytów
Warszawa pozostaje zdecydowanym liderem, jeśli chodzi o wysokość zaciąganych kredytów hipotecznych. W II kwartale 2026 roku średnia wartość finansowania za pośrednictwem Credipass wyniosła w stolicy 659 049 zł. To niewielki wzrost w porównaniu z I kwartałem, kiedy średnia wynosiła 654 191 zł.
Jeszcze wyraźniej warszawski rynek wyróżnia się pod względem udziału wysokich kwot. Aż 26% wszystkich umów kredytowych sfinalizowanych w Warszawie dotyczyło finansowania przekraczającego 800 tys. zł. To nieznacznie więcej niż w poprzednim kwartale, kiedy udział takich kredytów wynosił 25%.
Co więcej, niemal 80% warszawskich kredytów mieściło się w przedziałach powyżej 400 tys. zł. Pokazuje to, jak mocno stolica różni się od pozostałych części kraju.
Nie oznacza to jednak, że każdy warszawski kredytobiorca finansuje zakup nieruchomości za ponad 800 tys. zł. Wysokie ceny mieszkań sprawiają, że część klientów decyduje się na mniejsze metraże lub lokalizacje poza ścisłym centrum, aby ograniczyć wysokość zadłużenia.
Dane z rynku wtórnego dobrze pokazują skalę tego zjawiska. W II kwartale 2026 roku średnia cena transakcyjna mieszkania w Warszawie wyniosła 15 823 zł za m kw., a średnia cena kupowanego mieszkania – 772 tys. zł. Jednocześnie niemal 60% sprzedawanych mieszkań miało powierzchnię poniżej 50 m kw.
Największe miasta poza Warszawą mocno podnoszą średnią
Najciekawsza zmiana widoczna w danych za II kwartał 2026 roku dotyczy pięciu największych miast poza stolicą – Krakowa, Wrocławia, Gdańska, Poznania i Łodzi. W I kwartale średnia kwota kredytu w tej grupie wynosiła 487 058 zł. W II kwartale wzrosła do aż 576 275 zł. To oznacza wzrost o około 18% w ciągu zaledwie jednego kwartału.
Tak znacząca zmiana może świadczyć o większym udziale transakcji dotyczących nieruchomości o wyższej wartości. Nie oznacza to jednak, że w tych miastach dominują kredyty zbliżone do warszawskich. Najpopularniejszy pozostaje przedział 400–600 tys. zł, który odpowiada za łącznie 53% wszystkich umów kredytowych w tej grupie miast. Kredyty przekraczające 800 tys. zł stanowią natomiast 8% finansowania.
Warto zestawić te dane z sytuacją na rynku mieszkaniowym. W II kwartale ceny transakcyjne mieszkań rosły m.in. w Krakowie, gdzie średnia cena przekroczyła 14 tys. zł za m kw., oraz w Gdańsku, gdzie wyniosła 13 610 zł za m kw. W Warszawie było to 15 823 zł za m kw. Wysokie ceny mieszkań w największych aglomeracjach przekładają się więc bezpośrednio na kwoty, o które muszą ubiegać się osoby chcące kupić własne mieszkanie.
Regiony pozostają wyraźnie poniżej największych aglomeracji
W pozostałych miastach i miejscowościach średnia kwota kredytu jest nadal zdecydowanie niższa. W II kwartale 2026 roku wyniosła 382 763 zł, podczas gdy w I kwartale było to 386 650 zł. Mamy więc do czynienia z niewielką korektą, a nie zmianą trendu.
Struktura finansowania w tej grupie jest również bardziej równomierna. Największy udział mają:
- kredyty od 300 do 400 tys. zł – 20%,
- kredyty od 400 do 500 tys. zł – 18%,
- kredyty od 200 do 300 tys. zł – 17%.
Kredyty przekraczające 800 tys. zł stanowią zaledwie 7% wszystkich umów.
Różnica względem Warszawy jest więc wyraźna. W stolicy ponad jedna czwarta kredytów przekracza 800 tys. zł, podczas gdy poza największymi aglomeracjami dotyczy to mniej niż co dziesiątej umowy.
Dlaczego w Warszawie potrzebujemy tak wysokich kredytów?
Najważniejszym czynnikiem pozostają ceny nieruchomości. W II kwartale 2026 roku średnia cena transakcyjna mieszkania na rynku wtórnym w Warszawie wyniosła 15 823 zł za m kw. Dla porównania we Wrocławiu było to 11 919 zł, w Gdańsku 13 610 zł, w Krakowie 14 046 zł, a w Łodzi 7 732 zł.
Przy takich różnicach cenowych nawet mieszkanie o podobnej powierzchni wymaga w Warszawie znacznie większego finansowania. Jednocześnie warszawski rynek charakteryzuje się dużym udziałem transakcji z segmentu wysokokwotowego. W II kwartale niemal co piąta transakcja na rynku wtórnym przekraczała wartość miliona złotych. Takie transakcje w analizowanym zestawieniu występowały wyłącznie w Warszawie.
Coraz wyższe kredyty nie oznaczają jednak wyłącznie rosnących cen
Na wysokość finansowania wpływa również poprawa zdolności kredytowej. W II kwartale 2026 roku średnia zdolność kredytowa przykładowej rodziny 2+2, przy dochodzie gospodarstwa domowego na poziomie 12 tys. zł netto miesięcznie, wyniosła 803 tys. zł. To najwyższy wynik w historii zestawienia Barometru Metrohouse i Credipass.
Wzrosła również zdolność kredytowa pozostałych grup:
- para – 883 tys. zł, wobec 840 tys. zł w I kwartale,
- singiel – 555 tys. zł, wobec 521 tys. zł w I kwartale.
Oznacza to, że część klientów może dziś uzyskać wyższe finansowanie niż jeszcze kilka miesięcy temu. Jednocześnie wysoki poziom cen mieszkań sprawia, że zwiększona zdolność nie zawsze oznacza możliwość zakupu większego mieszkania – często pozwala po prostu sfinansować droższą nieruchomość.
Podsumowanie
Dane za II kwartał 2026 roku pokazują, że geografia kredytów hipotecznych w Polsce nadal ma ogromne znaczenie. Warszawa pozostaje bezkonkurencyjna pod względem wartości finansowania. Średnia kwota kredytu przekroczyła tu 659 tys. zł, a kredyty powyżej 800 tys. zł odpowiadają już za 26% wszystkich umów.
Jednocześnie uwagę zwraca bardzo silny wzrost średniej kwoty kredytu w pięciu największych miastach poza stolicą. Poziom 576 tys. zł oznacza wyraźne zbliżenie się do warszawskich wartości. W pozostałych częściach kraju skala finansowania jest nadal zdecydowanie niższa, a dominują kredyty w przedziale 200–500 tys. zł.
Jednocześnie rosnąca zdolność kredytowa Polaków oraz przekroczenie przez średnią wartość wnioskowanego kredytu poziomu 500 tys. zł pokazują, że potrzeby finansowe kupujących pozostają wysokie.
Lokalizacja nieruchomości nadal w dużej mierze determinuje wysokość potrzebnego finansowania, ale najnowsze dane pokazują, że coraz wyższe kwoty kredytów pojawiają się nie tylko w Warszawie, lecz także w innych największych polskich aglomeracjach.