Kompendium wiedzy: jakie są dodatkowe koszty kredytu hipotecznego?
Comiesięczna rata kredytu hipotecznego to oczywisty koszt, na jaki jest przygotowany każdy przyszły kredytobiorca. Nie każdy jest jednak świadomy, jakie są jeszcze dodatkowe koszty kredytu, czyli pozostałe wydatki, z którymi musimy się liczyć i być przygotowanym finansowo.
Dodatkowe koszty kredytu – to jedna z najczęściej wyszukiwanych fraz Internecie, jeśli ktoś planuje zaciągnięcie kredytu. To podstawowe pytanie, jakie jest zadawane Ekspertom finansowym na spotkaniach. Dlatego przygotowaliśmy praktyczne kompendium wiedzy o dodatkowych kosztach związanych z zaciągnięciem kredytu hipotecznego. Kupujesz nieruchomość i chcesz wspomóc się kredytem? Ten poradnik jest właśnie dla Ciebie, aby uniknąć nieprzewidzianych wydatków. Przeczytaj do końca – ostatni omawiany koszt może być dla Ciebie zaskoczeniem.
Co wchodzi w skład dodatkowych kosztów kredytu przy zakupie nieruchomości?
Dodatkowe koszty kredytu musimy przede wszystkim podzielić na dwie kategorie: koszty bankowe i koszty pozabankowe. Nie wszystkie koszty będą bezpośrednim zyskiem dla banków, dlatego taki podział w pełni pokaże, gdzie trafiają zapłacone przez nas pieniądze. Warto zwrócić również uwagę, że zupełnie inne koszty całej transakcji pojawią się w przypadku zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym i wtórnym.
W dalszej części artykułu przygotowaliśmy także przykładowe wyliczenia, ile mogą wynieść dodatkowe koszty kredytu.
Koszty bankowe – podstawowe dodatkowe koszty kredytu
Jest to główna część kosztów, jaką poniesiemy w związku z zaciąganym kredytem hipotecznym. Część z nich będzie kosztami jednorazowymi, a reszta będzie kosztami regularnymi lub cyklicznymi.
- Marża i oprocentowanie
Największym kosztem ponoszonym przy zaciąganiu kredytu to odsetki, jakie zapłacimy bankowi i jest to jego główny zysk z tytułu pożyczenia nam pieniędzy. Na wysokość odsetek ma wpływ oprocentowanie kredytu i marża zawarta w tym oprocentowaniu. Niezależnie od tego, czy myślimy o oprocentowaniu stałym, czy zmiennym, bank tak samo nalicza nam codziennie koszt od pożyczonej kwoty. Odsetki są doliczane co miesiąc do raty kredytowej, którą płacimy. Jest to koszt długoterminowy kredytu. Skracając okres kredytowania lub nadpłacając kredyt, jesteśmy w stanie znacznie obniżyć całkowity koszt kredytu.
- Prowizja za udzielenie
Prowizja jest opłatą jednorazową pobieraną przez bank w momencie uruchomienia kredytu. Jest to najczęściej wartość procentowa liczona od kwoty kredytu, jaki jest nam udzielany. W ciągu ostatnich lat widzimy znaczną poprawę w tym zakresie. Zdecydowana większość banków na rynku ma w swojej ofercie kredyt z 0% prowizji za udzielenie. Należy zwrócić uwagę, czy nie wiążę się z innym produktem dodatkowym, który jest ukrytą prowizją np. w postaci ubezpieczenia od ryzyka utraty pracy, co jest kolejnym dodatkowym kosztem kredytu. Jeśli zdecydujemy się na ofertę z prowizją bankową, to powinna ona zamknąć się w przedziale 0,5 – 2,0%.
- Wycena nieruchomości
Bank chce sprawdzić, czy przyszły kredyt ma wystarczające pokrycie w wartości nieruchomości. Opłata za operat szacunkowy jest to koszt jednorazowy, który musimy ponieść przy kredycie, ale nie jest on bezpośrednim zyskiem banku. Bank zleca wycenę rzeczoznawcy i płaci mu za wykonanie oszacowania wartości nieruchomości. W niektórych bankach mamy możliwość dostarczenia własnej wyceny, ale koszty takiej operacji są zbliżone do tych za pośrednictwem banku. Dla lokali mieszkalnych musimy liczyć koszt w okolicach 400 – 500 zł a dla działek i domów jest to koszt 700 – 800 zł. Dodatkowy koszt może się jeszcze pojawić w przypadku, gdy zdecydujemy się na budowę domu i wtedy bank będzie chciał wykonać inspekcję budowy przy wypłacie każdej z transz kredytu. Za taką weryfikację będziemy musieli zapłacić z reguły ok. 200 zł dla każdej transzy kredytu.
- Ubezpieczenie na życie
Banki od dłuższego już czasu skupiają się na ofertach kredytów, w których, żeby uzyskać najlepsze (promocyjne) warunki jesteśmy zobowiązani do skorzystania z bankowego ubezpieczenia na życie. Ten koszt może być jednorazowy pobierany z góry za dłuższy okres, ale w większości przypadków jest to koszt długoterminowy, gdzie przez określoną liczbę lat koszt ubezpieczenia jest doliczany do comiesięcznej raty kredytu. W przypadku zapłaty z góry musimy się liczyć nawet z kosztem na poziomie 5% wartości kredytu, co może być bardzo dużym obciążeniem. Natomiast w przypadku ubezpieczeń doliczanych co miesiąc do raty, możemy się spodziewać średnio kosztu na poziomie 0,03 – 0,05%. Daje to wartość odpowiednio od 30 zł do 50 zł na każde 100 tys. zł zaciąganego przez nas kredytu. Warto zwrócić uwagę, przez jaki okres bank będzie od nas wymagał takiego ubezpieczenia. Z reguły są to pierwsze 3 lub 5 lat trwania kredytu, ale są też banki, które będą wymagały ubezpieczenia przez cały okres kredytu.
- Ubezpieczenie nieruchomości
Do momentu spłaty ostatniej złotówki kredytu, bank będzie od nas wymagał ubezpieczenia nieruchomości. Na wypadek zdarzeń losowych takich jak pożar, zalanie, powódź czy katastrofa budowlana, bank musi mieć zabezpieczenie w postaci polisy pozwalającej odzyskać mu kwotę kredytu. W zależności od banku możemy lub musimy skorzystać z ubezpieczenia dostępnego w banku, ale też możemy przynieść własną polisę z cesją na bank. Dla nieruchomości o wartości 1 mln zł musimy się liczyć z kosztem ok. 300 – 500 zł w skali roku za podstawowe ubezpieczenie, ale jeśli zależy nam na umowach dodatkowych lepiej nas chroniących, to musimy przeznaczyć na to ok. 600 – 1 000 zł rocznie. Ubezpieczenie jest długoterminowym kosztem kredytu, ale opłacanym z reguły cyklicznie raz w roku lub w składce miesięcznej, chyba że nasz ubezpieczyciel będzie dopuszczał możliwość zawarcia np. 2 – 3 letniej polisy. Koszt polisy będzie zależny od rodzaju lokalu, jego lokalizacji oraz naszej historii ubezpieczeniowej.
- Konto bankowe
W przypadku kredytów hipotecznych to nie kredytobiorca wpłaca ratę na konto w banku, tylko udzielamy bankowi pełnomocnictwa do samodzielnego pobierania comiesięcznej raty z naszego konta w banku. Konta wymagane przez bank przy kredycie są z reguły pozbawione kosztu jego prowadzenia, ale może to wynikać z wymogów, jakie bank stawia np. w kwestii wymaganych wpływów na konto, lub korzystania z bankowości internetowej lub karty debetowej/kredytowej. Możemy przyjąć, że koszt prowadzenia konta wynosi zazwyczaj 0 zł, jednak niektóre banki, jeśli nie będziemy aktywnie korzystać z konta, mogą pobrać opłatę nawet w wysokości 50 zł miesięcznie.
- Karty do konta
Do konta bankowego, które będzie obowiązkowe do obsługi kredytu hipotecznego, mogą się pojawić drobne, ale jednak koszty związane z kartami do konta. Opłaty na poziomie 5 – 10 zł w skali miesiąca łatwo można zredukować, wykonując odpowiednią ilość operacji kartą lub na określonym poziomie kwotowym. Należy zwrócić uwagę, czy wymogi dotyczące kart mogą mieć wpływ na zmianę oprocentowania kredytu. Jeśli nie będziemy wywiązywać się z poszczególnych wymogów, to potencjalny koszt wzrostu oprocentowania kredytu może być mocno odczuwalny dla naszego portfela.
Koszty okołokredytowe – istotne dodatkowe koszty kredytu
Oprócz kosztów wymienionych wcześniej pojawiają się takie, na które również musimy być przygotowani, ale nie są one bezpośrednim dochodem dla banków. Te koszty mogą często zdecydować o tym, czy w ogóle nas stać na całą transakcję.
- Wkład własny
Tak, wkład własny to też jest nasz dodatkowy koszt kredytu. Jest to kwota pieniędzy, którą musimy mieć w posiadaniu w momencie aplikowania o kredyt. Nadal możemy uzyskać kredyt z minimalnym 10% wkładem własnym – oprócz kredytu z programu rządowego ze wsparciem wkładu własnego. Taki kredyt nie jest dostępny w każdym banku i jest on droższy niż ten z 20% wkładem własnym. Część klientów świadomie decyduje się na niższy wkład własny i pozostaje przy minimalnym 10%, ponieważ chcą mieć bezpieczny zapas gotówki lub chcą wykonać np. prace wykończeniowe z własnych środków.
- Notariusz
Przy zakupie nieruchomości konieczny jest Notariusz, który dokona czynności przenoszących na nas własności. O ile umowa przedwstępna może być zawarta nawet w formie cywilno-prawnej niegenerującej kosztów, to umowa końcowa musi być sporządzona już w formie aktu notarialnego. Mamy rozporządzenia określające maksymalne opłaty (taksy), jakie Notariusz może od nas pobrać. Dla nieruchomości wartej 1 mln zł opłata jednorazowa powinna być nie wyższa niż 6 – 7 tys. zł brutto, ale z doświadczenia wiemy, że możemy liczyć na opłaty nawet na poziomie 50% maksymalnej dopuszczalnej taksy. Warto zawsze sprawdzić ten koszt u kilku Notariuszy, nawet w innych miastach.
- Podatek PCC
Jest to opłata, którą ponosi każdy nabywający nieruchomość na rynku wtórnym. Na rynku pierwotnym w cenie nabycia mamy już zawarty VAT i ceny podawane przez deweloperów są już z uwzględnieniem odpowiedniej jego wysokości. Stawka podatku PCC wynosi 2% wartości nabywanej nieruchomości, co dla naszej przykładowej nieruchomości o wartości 1 mln zł wyniosłoby 20 tys. zł. Są to pieniądze, które musimy posiadać w gotówce, ponieważ nie możemy podatku włączyć do kwoty kredytu. Jedynym wyjątkiem ominięcia tego kosztu to sytuacja, w której nabywamy naszą pierwszą nieruchomość.
- Opłaty sądowe i administracyjne
W skali wszystkich dodatkowych wydatków są to niewielkie koszty, ale też musimy je doliczyć. Koszt ustanowienia hipoteki to 200 zł i do tego musimy dodać jeszcze 19 zł podatku PCC od ustanowienia hipoteki. Jeśli przy okazji wykreślamy hipotekę poprzedniego właściciela, to będzie dodatkowy koszt 100 zł.
- Prowizja pośrednika nieruchomości
Jeśli zdecydujemy się na zakup nieruchomości na rynku pierwotnym, nawet przy pomocy pośrednika, to koszt prowizji z reguły się nie pojawia. Natomiast na rynku wtórnym standardem raczej jest, że prowizja jest obecna. Jeśli agent nieruchomości reprezentuje zbywcę, to zwykle pobiera prowizję od zbywcy, ale prowizja od kupującego na poziomie 1 – 3% brutto wartości nieruchomości nie powinna nas dziwić. Przyjmując, że nieruchomość ma wartość 1 mln zł to opłata ta wyniesie od 10 – 30 tys. zł.
- Prowizja dla Eksperta finansowego
Pomimo wyraźnych regulacji w tym zakresie, nadal jest to często pytanie na spotkaniach z Ekspertami finansowymi. Standardem jest brak opłaty za pomoc Eksperta finansowego w całym procesie starania się o kredyt. Wynagrodzenie Eksperta pochodzi z banków, z którymi współpracuje i nie jest związany z żadną dodatkową opłatą dla klienta.
- Odbiór techniczny nieruchomości
Mówi się potocznie, że Polak zna się na wszystkim, ale do niektórych rzeczy warto zatrudnić fachowców. W przypadku zakupu mieszkania na rynku pierwotnym warto wspomnieć o możliwości przeprowadzenia odbioru technicznego przez specjalistę. Koszt takiej usługi wynosi zazwyczaj od 300 do 700 zł, ale może uchronić przed dodatkowymi wydatkami związanymi z naprawą usterek.
- Twój czas
Tak, to całkiem mierzalny parametr kosztowy związany ze staraniem się o kredyt. Można go mocno ograniczyć lub całkowicie wyeliminować korzystając np. z pomocy Eksperta finansowego Credipass. Osoby pracujących na etacie mają często ogromny problem, żeby w ciągu dnia wyjść z pracy i pójść do banku załatwić formalności. Placówki bankowe najczęściej otwarte są w godzinach 9-10 do 17-18. W przypadku takich osób koniecznością staje się wzięcie dnia urlopu, a dla osób prowadzących własne firmy to moment, gdzie muszą zamknąć swoje miejsca pracy lub odwołać spotkania z potencjalnymi klientami lub kontrahentami. Dla ograniczenia ryzyka nieotrzymania kredytu rzadko kto składa wniosek kredytowy tylko w jednym banku – więc całą operację trzeba powtórzyć w każdym banku osobno. Oprócz samego momentu podpisania wniosku kredytowego w banku dochodzi czas zorganizowania dokumentów nieruchomości, dewelopera i dokumentów urzędowych. To wszystko czas – cenny czas. Możemy to w prosty sposób sobie ułatwić, korzystając właśnie z pomocy Eksperta finansowego. Może on spotkać się z nami w dogodnych dla nas godzinach np. po naszym dniu pracy i po zamknięciu oddziałów banków. Pomoże też w załatwienie dokumentów dotyczących nieruchomości, udając się do biura dewelopera, agenta nieruchomości czy urzędu. Nie zmarnujesz też czasu na chodzenie od drzwi do drzwi kolejnych banków, tylko złożysz wnioski kredytowe w jednym miejscu i czasie. Jeśli jeszcze dodamy, że zgodnie ze wcześniejszym punktem, Ekspert nie pobierze od nas za to dodatkowej opłaty, to chyba wybór jest prosty.
Wyliczenia – sprawdzamy, ile mogą wynieść dodatkowe koszty kredytu
Policzyliśmy dla 3 przykładowych nieruchomości, ile w sumie należy przygotować środków na dodatkowe koszty kredytu.
Podsumowanie: dodatkowe koszty kredytu, które musisz znać
Zaciągnięcie kredytu hipotecznego to nie tylko rata i oprocentowanie. Dodatkowe koszty kredytu potrafią sięgać dziesiątek tysięcy złotych. Skoro już teraz wiesz, z jakimi kosztami musisz się liczyć przy zakupie nieruchomości przy finansowaniu kredytem, to jesteś w stanie lepiej zaplanować swoje wydatki z tym związane.
Jeśli po przeczytaniu tego poradnika chcesz oszacować koszty dodatkowe związane z Twoją transakcją, to umów się z naszym Ekspertem finansowym, który to wszystko przeliczy.