Rynek kredytów hipotecznych znalazł się w momencie, w którym wybór pomiędzy oprocentowaniem stałym a zmiennym przestaje być oczywistą decyzją finansową. Kredytobiorcy coraz częściej nie są w stanie jednoznacznie ocenić, która opcja będzie korzystniejsza w średnim i długim terminie, a decyzje podejmują w warunkach rosnącej niepewności co do dalszej ścieżki stóp procentowych.
Rynek kredytów hipotecznych notuje wyraźne ożywienie aktywności kredytowej. Z danych raportu AMRON-SARFiN wynika, że w I kwartale 2026 r. banki udzieliły ponad 73 tys. kredytów mieszkaniowych o łącznej wartości 33,4 mld zł, co oznacza wzrost o 13,85 proc. kwartał do kwartału oraz blisko 52 proc. rok do roku.
Jednocześnie utrzymuje się trend spadkowy średniego oprocentowania nowych kredytów hipotecznych. Według danych Narodowego Banku Polskiego w I kwartale 2026 r. wyniosło ono 5,97 proc., co oznacza kontynuację obniżek obserwowanych w poprzednich kwartałach.
Poprawa warunków finansowania oraz wzrost zdolności kredytowej gospodarstw domowych wspierają stronę popytową rynku, przy jednoczesnej relatywnie stabilnej, choć wysokiej podaży mieszkań. W efekcie rynek kredytów pozostaje aktywny, ale coraz większe znaczenie ma nie tylko koszt kredytu, lecz także jego zmienność w czasie.
Barometr Metrohouse i Credipass wskazuje na spadki cen na rynku wtórnym mieszkań w Warszawie i Krakowie, co pokazuje, że rynek osiąga sufit możliwości finansowych przeciętnych nabywców. To bezpośrednio tłumaczy, dlaczego klienci tak ostrożnie kalkulują i czasem rezygnują z droższego oprocentowania stałego na rzecz zmiennego – walczą w ten sposób o każdą złotówkę zdolności kredytowej i niższej raty. Obecnie na rynku dominują klienci kupujący na własne potrzeby i poszukujący maksymalnej funkcjonalności. Największym wzięciem cieszą się mieszkania 2- i 3-pokojowe o metrażu do 65 m kw. Co istotne, w żadnym z głównych miast średni kupowany metraż nie przekracza 50 m kw. – Polacy optymalizują wielkość mieszkań pod kątem kosztów kredytowych.
Rynek, w którym zniknęła oczywista odpowiedź
Jeszcze w poprzednich latach wybór oprocentowania był relatywnie jednoznaczny. Okresowo stała stopa procentowa zapewniała przewidywalność kosztów i ochronę przed wzrostem stóp procentowych w czasie wysokiej inflacji. Co więcej było ono także niższe niż oprocentowanie zmienne, więc klienci nie mieli dylematu co zrobić.
Obecnie ta logika przestaje działać w sposób oczywisty. Spadek inflacji, pierwsze sygnały łagodzenia polityki pieniężnej przez Radę Polityki Pieniężnej oraz zmienne otoczenie geopolityczne sprawiają, że przyszła ścieżka kosztu pieniądza staje się trudna do przewidzenia.
W efekcie kredytobiorcy coraz częściej nie podejmują decyzji w oparciu o dotychczasowy schemat, lecz o ocenę sytuacji geopolitycznej i makroekonomicznej.
Stałe oprocentowanie nadal dominuje, ale decyzje stają się bardziej defensywne
Pomimo większej niepewności rynkowej kredyty o okresowo stałej stopie procentowej nadal stanowią większość nowej akcji kredytowej. Dane Barometru Metrohouse i Credipass za I kwartał 2026 r. wskazują, że średnie oprocentowanie kredytów o zmiennej stopie wynosiło ok. 5,61%, podczas gdy w przypadku kredytów o stopie stałej ok. 6,21%. Mimo wyższego kosztu kredytów o stałej stopie to właśnie przewidywalność wysokości rat pozostaje jednym z kluczowych czynników decyzyjnych kredytobiorców.
Jednocześnie dane Credipass pokazują, że udział kredytów o okresowo stałej stopie, choć nadal dominujący, stopniowo się zmniejsza – z około 90% decyzji kredytowych w I kwartale 2025 r. do niespełna 80% w I kwartale 2026 r.
Nowy trend: decyzja kredytowa przenosi się na etap ofert bankowych
Coraz wyraźniej widoczny jest również nowy model zachowań kredytobiorców. Część klientów nie podejmuje decyzji o rodzaju oprocentowania na etapie składania wniosku kredytowego, lecz równolegle uruchamia oba scenariusze – stały i zmienny – odkładając wybór do momentu otrzymania finalnych ofert bankowych.
– Obserwujemy wyraźny wzrost niepewności decyzyjnej. Klienci coraz częściej nie chcą podejmować wyboru między stałym a zmiennym oprocentowaniem w oderwaniu od konkretnej oferty banku. W praktyce oznacza to, że część klientów nie podejmuje decyzji na etapie wniosku kredytowego, lecz czeka na finalne oferty banków i dopiero wtedy wybiera między oprocentowaniem stałym a zmiennym – komentuje Tomasz Kosiba, ekspert Credipass.