Zakup nieruchomości przez cudzoziemca często wiąże się z dodatkowymi formalnościami. Jeszcze większym wyzwaniem jest sytuacja, gdy klient prowadzi działalność gospodarczą rozliczaną ryczałtem, a jego karta pobytu jest w trakcie przedłużania.
W tym przypadku przeszkód było kilka, a jedna z nich pojawiła się dopiero na końcowym etapie procesu kredytowego. Mimo to udało się znaleźć rozwiązanie i bezpiecznie doprowadzić transakcję do finału.
Najważniejsze fakty
- Cel kredytu: zakup mieszkania od dewelopera
- Sytuacja klienta: obywatel Ukrainy prowadzący działalność gospodarczą w Polsce
- Główne wyzwania: brak aktualnej karty pobytu oraz ograniczona liczba banków akceptujących dochód z ryczałtu
- Dodatkowy problem: konieczność zakupu udziału w drodze dojazdowej
- Efekt: pozytywna decyzja kredytowa i skuteczne sfinalizowanie zakupu
Sytuacja klienta
Do naszego eksperta finansowego zgłosił się klient pochodzący z Ukrainy, który od lat prowadził działalność gospodarczą w Polsce i planował zakup mieszkania od dewelopera.
Już na początku pojawiła się istotna przeszkoda formalna. Klient od kilku miesięcy oczekiwał na wydanie nowej karty pobytu. W praktyce oznaczało to, że nie posiadał dokumentu spełniającego wymagania większości banków, aby otrzymać kredyt hipoteczny.
Dodatkowo działalność gospodarcza była rozliczana w formie ryczałtu, co również znacząco ograniczało liczbę instytucji skłonnych udzielić finansowania.
Gdzie pojawił się problem?
W przypadku cudzoziemców wiele banków wymaga, aby karta pobytu była ważna w dniu składania wniosku kredytowego i posiadała odpowiednio długi okres ważności – często od kilku do nawet kilkunastu miesięcy. W efekcie lista dostępnych banków była bardzo krótka.
Pierwszy wniosek otrzymał decyzję odmowną. Drugi bank wydał wstępną pozytywną decyzję finansową. Wydawało się, że najtrudniejsza część procesu jest już za nami.
Problem pojawił się jednak tuż przed wydaniem decyzji ostatecznej.
Bank zażądał ustanowienia hipoteki łącznej nie tylko na kupowanym mieszkaniu, ale również na udziale w drodze dojazdowej, który był elementem transakcji deweloperskiej.
Dla większości klientów nie stanowiłoby to większego problemu. W przypadku cudzoziemca sytuacja wygląda jednak inaczej.
Zakup udziału w gruncie przez obywatela państwa spoza Europejskiego Obszaru Gospodarczego wymaga uzyskania zgody Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji. Procedura taka trwa często od kilku do nawet kilkunastu miesięcy.
To oznaczało realne ryzyko utraty możliwości zakupu nieruchomości.
Jak rozwiązaliśmy tę sytuację?
Kluczowe okazało się szybkie znalezienie rozwiązania akceptowalnego zarówno dla banku, jak i dewelopera.
Po analizie sytuacji rozpoczęliśmy rozmowy z deweloperem dotyczące zmiany struktury transakcji. Zamiast nabywania udziału w drodze zaproponowaliśmy ustanowienie odpowiedniej służebności przejazdu i przechodu.
Negocjacje były intensywne, jednak ostatecznie deweloper zgodził się na takie rozwiązanie.
Dzięki temu zniknęła konieczność zakupu udziału w gruncie, a tym samym ryzyko związane z oczekiwaniem na zgodę MSWiA.
Bank zaakceptował zmodyfikowaną strukturę transakcji i mógł kontynuować proces kredytowy.
Efekt końcowy
Klient otrzymał pozytywną decyzję kredytową i bezpiecznie sfinalizował zakup mieszkania od dewelopera.
Udało się pokonać zarówno ograniczenia związane z kartą pobytu, jak i problem prawny, który pojawił się dopiero na końcowym etapie procedury.
Co zyskał klient?
- możliwość zakupu mieszkania mimo braku aktualnej karty pobytu,
- skuteczne finansowanie przy działalności rozliczanej ryczałtem,
- uniknięcie wielomiesięcznego oczekiwania na zgodę MSWiA,
- bezpieczne i terminowe sfinalizowanie transakcji.
Dlaczego to ważne?
Ta historia pokazuje, że w przypadku kredytów hipotecznych dla cudzoziemców kluczowe znaczenie mają nie tylko dochody i zdolność kredytowa.
Równie ważne są szczegóły dotyczące dokumentów pobytowych, polityki poszczególnych banków oraz konstrukcji samej transakcji.
Często o powodzeniu całego procesu decyduje nie znalezienie banku, który wyda decyzję kredytową, ale umiejętność rozwiązania problemów pojawiających się już po jej uzyskaniu. Właśnie wtedy doświadczenie eksperta finansowego może przesądzić o sukcesie całej transakcji.