Koniec stałych stóp z 2021 roku. Jak ograniczyć wzrost raty?

W październiku 2021 r. średnie oprocentowanie stałe w analizowanych ofertach wynosiło 4,32 proc. Do obliczeń przyjęto oferty banków oferujących pięcioletni okres stałej stopy, z wyłączeniem Alior Banku i Credit Agricole, które proponowały wówczas okres siedmioletni. Średnia marża dostępnych wtedy ofert ze zmiennym oprocentowaniem wynosiła 2,07 proc. Nie oznacza to, że dokładnie taką marżę ma dziś każdy kredytobiorca, ponieważ decydują zapisy konkretnej umowy.

Przez pięć lat rynek kredytów hipotecznych mocno się zmienił. W październiku 2026 r. średnie oprocentowanie nowych ofert okresowo stałych wyniosło 6,45 proc., czyli o 2,13 pkt proc. więcej niż pięć lat wcześniej. Dla osób kończących teraz okres stałego oprocentowania oznacza to, że niezależnie od wybranego wariantu rata najpewniej będzie wyższa niż dotychczas.

Aneks, zmienna stopa czy refinansowanie?

Kredytobiorca, któremu kończy się okres stałego oprocentowania, ma do wyboru kilka dróg. Może przyjąć propozycję własnego banku i zabezpieczyć ratę na kolejne pięć lat, choć niekoniecznie na najlepszych warunkach dostępnych na rynku. Może zrezygnować z nowej stawki stałej, co w wielu umowach oznacza przejście na oprocentowanie zmienne, czyli dotychczasową marżę powiększoną o WIBOR. Wysokość raty zmienia się wtedy razem ze stawką referencyjną. Trzecią możliwością jest przeniesienie kredytu do innego banku.

Co jeszcze wpływa na warunki kredytu? WIBOR, POLSTR i LTV

Nowe kredyty ze zmiennym oprocentowaniem mogą być już oparte na wskaźniku POLSTR zamiast WIBOR-u. W analizowanym przypadku POLSTR jest niższy od WIBOR-u, ale różnica między wskaźnikami nie przekłada się wprost na oszczędność, ponieważ do obu dolicza się marżę banku. Co istotne, zakończenie pięcioletniego okresu stałego oprocentowania nie zamienia automatycznie WIBOR-u w dotychczasowej umowie na POLSTR.

Znaczenie ma także relacja kwoty kredytu do wartości nieruchomości (LTV). Osoby, które w 2021 r. zaciągnęły kredyt z 10-procentowym wkładem własnym, a co za tym idzie z wyższą marżą, dziś dzięki wzrostowi wartości nieruchomości i spłacie części zadłużenia mogą kwalifikować się do tańszych ofert, dostępnych przy LTV nieprzekraczającym 80 proc.

Symulacja: ile wynosi rata w poszczególnych wariantach?

Eksperci Credipass porównali wysokość raty dla kredytów na 400, 500 i 640 tys. zł przy modelowym okresie spłaty wynoszącym 30 lat i ratach równych.

Wykres. Miesięczna rata kredytu na 500 tys. zł na 30 lat w poszczególnych wariantach oprocentowania.

Przy kredycie na 500 tys. zł i średniej stawce z października 2021 r. (4,32 proc.) rata wynosiła ok. 2 480 zł. Dziś, przy średniej 6,45 proc., byłoby to ok. 3 144 zł, czyli o ok. 660 zł więcej. Najtańsza oferta stała uwzględniona w listopadowej kalkulacji, z oprocentowaniem 5,75 proc., daje ratę ok. 2 918 zł. To nadal wzrost o ok. 440 zł wobec 2021 r., ale o 226 zł mniej niż przy średniej rynkowej.

Najniższą ratę spośród analizowanych wariantów daje dziś oprocentowanie zmienne. Przy dawnej marży 2,07 proc. i średnim WIBOR 6M z października 2026 r. na poziomie 3,88 proc. oprocentowanie wynosi 5,95 proc., a rata ok. 2 982 zł. Nowa oferta oparta na POLSTR 1M (3,56 proc.) z marżą 1,35 proc. daje łącznie 4,91 proc. i ratę ok. 2 657 zł. To o 325 zł mniej niż przy dotychczasowej marży i tylko o ok. 180 zł więcej niż rata z 2021 r. Nie jest to jednak oszczędność gwarantowana, ponieważ stawki referencyjne, a wraz z nimi raty kredytów zmiennych, mogą się zmieniać.

Tabela. Miesięczna rata kredytu w zależności od wariantu oprocentowania (30 lat, raty równe)

Symulacja ma charakter porównawczy i nie odzwierciedla konkretnego kredytu zaciągniętego pięć lat temu. Po pięciu latach spłaty saldo zadłużenia jest już niższe, a do końca umowy pozostaje mniej czasu. Przy podejmowaniu decyzji trzeba więc uwzględnić rzeczywiste zadłużenie, pozostały okres kredytowania, koszty refinansowania oraz produkty dodatkowe wymagane przez bank.

Co warto sprawdzić przed podpisaniem aneksu?

• Warunki z umowy: jaka jest marża i co dzieje się z oprocentowaniem po zakończeniu okresu stałego.
• Aktualne LTV: czy dzięki spłacie części kredytu i wzrostowi wartości nieruchomości można liczyć na niższą marżę.
• Oferty innych banków: zarówno ze stałym, jak i ze zmiennym oprocentowaniem, w tym oparte na POLSTR.
• Koszty zmiany: ewentualne opłaty, wycenę nieruchomości i produkty dodatkowe wymagane przy refinansowaniu.

Komentarz eksperta

Andrzej Łukaszewski, ekspert finansowy Credipass, podkreśla: „Trzeba się liczyć z tym, że rata wzrośnie, ale od naszej decyzji zależy, czy o kilkaset złotych, czy o ponad sto. Najgorszym rozwiązaniem może okazać się nie sam wybór między stałą a zmienną stopą, lecz podpisanie kolejnego aneksu bez porównania dostępnych możliwości. Koniec okresu stałego oprocentowania to dobry moment, żeby sprawdzić, jak przez pięć lat zmieniła się sytuacja kredytobiorcy i jakie warunki proponują dziś inne banki. Takie porównanie, uwzględniające wszystkie dostępne możliwości i potencjalne oszczędności, można bezpłatnie przeprowadzić z ekspertem finansowym Credipass”.