Korzystając z pomocy Eksperta finansowego, najczęściej spodziewamy się, że znajdzie on nam najkorzystniejszą ofertę kredytu hipotecznego, zbada naszą zdolność kredytową i pomoże w prawidłowym przygotowaniu dokumentów do banku. To wszystko jak najbardziej się zgadza i taka jest podstawowa rola Eksperta finansowego. Niestety nie wszystkie sytuacje klientów są proste, a okoliczności transakcji klarowne. Nasi Eksperci napotykają różne sytuacje i starają się znaleźć na nie rozwiązania. Często jednak sami możemy poprawić swoją sytuację, gdybyśmy starali się uniknąć pewnych błędów popełnianych przy ubieganiu się o kredyt.
Drogi kliencie, ten poradnik jest właśnie dla Ciebie. Przeczytaj go, zanim podejmiesz decyzję o zakupie nieruchomości i staraniu się o kredyt. Bardzo często drobne szczegóły mogą zwiększyć Twoje szanse na uzyskanie kredytu. Zapraszam, więc do lektury.
Błąd 1: Znalazłem nieruchomość. Teraz porozmawiam o kredycie.
„Mam! Udało się znaleźć i wybrać nieruchomość! To może teraz sprawdzę, czy mnie na nią stać?” – ten scenariusz jest niestety bardzo popularny wśród osób planujących kupno nieruchomości. Wielu klientów rozpoczynając swoją przygodę z zakupem mieszkania lub domu, zaczyna od szukania nowego lokum, a nie od sprawdzenia swoich możliwości finansowych. Potem pojawia się rozczarowanie, gdy po miesiącach spędzonych na prezentacjach nieruchomości, okazuje się, że nie jesteśmy w stanie uzyskać wystarczającego finansowania z banku.
Zawsze pierwszym naszym działaniem powinno być spotkanie z Ekspertem finansowym, który określi, jaką mamy zdolność i do jakiego budżetu możemy się rozglądać po rynku nieruchomości. Równie ważnym elementem jest stan prawny nieruchomości. W ogłoszeniach nieruchomości pojawiają się oferty tzw. cesji, zakupu nieruchomości z nieuregulowanym gruntem lub z zajęciami komorniczymi. Doświadczony Ekspert finansowy jest w stanie sprawdzić, czy daną nieruchomość można skredytować, zanim podpiszemy umowę. Dlatego właśnie tak istotna jest rozpoczęcie procesu zakupu nieruchomości od spotkania z Ekspertem finansowym.
Błąd 2: Mam duży wkład własny. Na pewno dostanę kredyt hipoteczny.
„Mamy 50% wkładu. Przecież jak nie będziemy spłacać, to bank sobie zabierze nieruchomość” – to niestety błędne rozumienie funkcji, do jakiej zostały powołane banki. Banki nie są instytucjami, które chcą się zajmować windykacją, sprzedażą nieruchomości i odzyskiwaniem długu. Banki zarabiają na kredytach, które są spłacane przez kredytobiorców. Udzielają kredytów na podstawie naszej zdolności kredytowej, a nie wkładu własnego lub majątku. Nie będzie miało dla banku znaczenia, jakim wkładem własnym dysponujemy, jeśli bank nie będzie miał pewności, że pozostałą część z kredytu będziemy w stanie bezproblemowo spłacać.
Błąd 3: W moim banku dostanę najlepszą ofertę.
„Mamy tam konto od 20 lat. Oni nas znają. Na pewno dadzą nam najlepszą ofertę” – to bardzo dobrze, że sprawdzamy zdolność i ofertę w swoim banku. Jaką jednak mamy pewność, że jest to najlepsza oferta i najwyżej policzona zdolność kredytowa, skoro byliśmy tylko w jednym banku? Każdy bank ma inną ofertę i inną metodologię wyliczenia zdolności. Różnice w koszcie kredytu mogą być ogromne, a często stały klient banku nie ma żadnych preferencyjnych warunków. Wyobraźmy sobie sytuację, w której w naszym banku powiedzą nam, że nie mamy zdolności i zrezygnujemy z planów zakupowych, a jednocześnie w innych bankach byłoby to możliwe. Opieranie się tylko na „naszym banku”, powoduje wzrost ryzyka braku finalizacji transakcji. Mamy wolny rynek i warto szukać na nim odpowiednich dla siebie rozwiązań oraz zabezpieczać transakcję w kilku bankach. W tym specjalizują się Eksperci finansowi mający pełny przekrój ofert bankowych.
Błąd 4: Liczyłem zdolność kredytową w internecie.
„Wszedłem na jakąś stronę z kalkulatorem i wyszło mi, że mam zdolność” – co to była za strona? Jaką mamy pewność, że odpowiednio uwzględniliśmy wszystkie nasze dochody i zobowiązania? Kalkulatory zazwyczaj dają nam pogląd na temat tego, jaką możemy uzyskać kwotę z banku. Nie można ich traktować jako jedyne źródło informacji i jedynie na tej podstawie podejmować decyzje zakupowe. Sprawdzonym sposobem jest wyliczenie zdolności w systemach bankowych oraz prawidłowe określenie dochodów (premie, nagrody lub dochody z działalności gospodarczej) i zobowiązań. W tym celu najlepiej udać się z tym do Eksperta finansowego.
Błąd 5: Mam umowę o pracę.
„To bardzo duża, znana firma, a jak mam umowę o pracę. Co może pójść nie tak przy staraniu się o kredyt?” – panuje u nas powszechne przekonanie, że umowa o pracę jest najlepszą możliwą formą zatrudnienia i banki najbardziej lubią takich klientów. Niestety nie forma uzyskiwania dochodu, a kwota samego dochodu ma znaczenie. Jeśli zestawimy dwoje klientów, jednego z umową o pracę, a drugiego z umową zlecenia z wyższą kwotą dochodu netto – to ta druga osoba, w oczach banku, będzie miała większą zdolność. Jeśli będziemy mieli przedsiębiorcę, którego firma uzyskuje bardzo dobre wyniki finansowe, to może on otrzymać większą kwotę niż osoba pracująca na umowę o pracę z niższym wynagrodzeniem. Ogromne znaczenie przy umowie o pracę może również mieć fakt, od jakiego czasu ona trwa i na jak długo jest zawarta. Częstym błędem popełnianym przez klientów jest opieranie swojej zdolności na podstawie umowy o pracę na czas określony z krótkim terminem jej zakończenia. Banki mają w tym zakresie swoje regulacje – część może akceptować taką sytuację, a dla innych może być to powód odrzucenia wniosku kredytowego.
Błąd 6: Mam dobrą historię kredytową.
„Wzięliśmy specjalnie kredyt na telewizor, żeby bank widział, jak dobrze spłacamy” – bardzo często przychodzą do nas klienci, którzy mówią, że specjalnie ostatnio kupili drobny sprzęt na raty tylko po to, żeby pokazać jakąś historię kredytową przed staraniem się o kredyt hipoteczny. O ile w przypadku kredytów gotówkowych może mieć to znaczenie, tak w przypadku kredytów hipotecznych jest to raczej działanie niepotrzebne i bardziej bym do tego podchodził jak do chwytu marketingowego osób, które takie drobne kredyty udzielają np. w hipermarketach. Jeśli analityk w banku zobaczy, że jesteśmy w stanie płacić miesięcznie 50 zł raty za telewizor, to nie oznacza, że chętniej pożyczy nam z tej okazji 500 tys. na zakup nieruchomości. Ponadto każde posiadane zobowiązanie kredytowe będzie wpływać ujemnie na zdolność kredytową. Trzeba zachować zdrowy rozsądek w sytuacji, gdy ktoś namawia nas na kredyt w celu polepszenia wiarygodności przed bankiem.
Błąd 7: Mam działalność, która świetnie sobie radzi.
„Firma się rozwija. Mam bardzo dobre przychody” – ciągle zaskakujące jest, jak duża liczba przedsiębiorców nie odróżnia przychodu od dochodu oraz nie wie, jaki wpływ na zdolność kredytową ma forma rozliczania się z Urzędem Skarbowym. Nikt nie lubi płacić wysokich podatków i większość przedsiębiorców próbuje je zmniejszyć, tworząc koszty w swojej działalności np. poprzez zaciąganie leasingów. Niestety większe koszty oznaczają mniejszy dochód, a mniejszy dochód oznacza mniejszą zdolność. Nie da się niestety połączyć chęci płacenia niższych podatków z wyższą zdolnością kredytową. Nie bez znaczenia jest też forma prowadzenia rozliczeń z Urzędem Skarbowym. Coraz więcej przedsiębiorców przechodzi z prowadzenia rachunkowości w formie książki przychodów i kosztów (KPiR) na ryczałt ewidencjonowany, który jest gorzej obliczany przez banki ze względu na brak widocznych kosztów prowadzenia firmy. Planując zaciągnięcie kredytu hipotecznego, trzeba odpowiednio wcześniej zastanowić się i skonsultować z Ekspertem finansowym, jaki to będzie miało wpływ na zdolność.
Błąd 8: Mam dodatkowe dochody.
„Wie Pan, mnie stać na ten kredyt. Mam takie dodatkowe dochody” – szara strefa istniała zawsze i będzie istnieć w mniejszym lub większym wymiarze w każdej gospodarce. Czasami przychodzą do nas klienci, którzy chcieliby, żeby wziąć pod uwagę dochody uzyskiwane w sposób nieoficjalny, obok ich oficjalnej umowy. Niestety nie ma takiej możliwości. Ktoś, kto godzi się na taką formę rozliczania, musi mieć świadomość, że będzie to miało ogromny wpływ na zdolność kredytową. Warto w takiej sytuacji porozmawiać odpowiednio wcześniej ze swoim pracodawcą o zmianie warunków zatrudnienia.
Błąd 9: A mój znajomy/znajoma…
„Mój kolega z pracy na tym samym stanowisku i tyle samo zarabiający dostał XXX kredytu. Dlaczego ja miałbym dostać mniej?” – każdy przypadek i okoliczności transakcji są inne. Nie możemy opierać naszych możliwości finansowych na podstawie sytuacji osób trzecich. Nigdy do końca nie wiemy, ile ktoś faktycznie zarabia, jaka jest jego sytuacja rodzinna i życiowa oraz jakie dokładnie ma już istniejące zobowiązania. Do tego dochodzi kwestia różnicy wyliczania zdolności przez poszczególne banki. Może dojść do wielu nieporozumień, jeśli nie zweryfikujemy sami swojej zdolności, tylko będziemy opierać się na sytuacji innych osób.
Błąd 10: Zaczynam nową, lepiej płatną pracę.
„W przyszłym miesiącu zaczynam nową pracę i będę dużo więcej zarabiać. O ile wzrosła moja zdolność?” — jeszcze niestety nie wzrosła, co nie oznacza, że nie wzrośnie, ale w swoim czasie. To bardzo dobrze, że ktoś myśli o zmianie pracy na lepszą pod kątem uzyskania większej zdolności kredytowej. Nie dzieje się to jednak automatycznie. Z reguły umowy są zawierane na 3-miesięczny okres próbny, potem mogą być zawarte na czas określony lub nieokreślony, co ma ogromne znaczenie dla banków. Na okresie próbnym bank nie udzieli nam kredytu, a przy umowie na czas określony sprawdzi kiedy kończy się umowa. Nie bez znaczenia jest też nasze poprzednie zatrudnienie oraz cały okres naszej aktywności zawodowej. Należy też pamiętać, że bank opiera się na średniej dochodów, a średnia tworzy się z czasem, więc taka umowa musi trwać przynajmniej 3,6, a nawet 12 miesięcy, żeby można było wyliczyć zdolność. Częstym błędem jest również opieranie się na podwyżce, która będzie za jakiś czas. Nie możemy opierać się na dochodach przyszłych i niepewnych bez historii nowego wynagrodzenia.
Szanowny kliencie, czy w którymś z tych 10 punktów znalazłeś sytuację, która Ciebie dotyczyła? Pamiętaj, nic straconego! Wiedza i doświadczenie Eksperta finansowego pozwoli na znalezienie rozwiązania i uniknięcia błędów przy transakcjach kredytowych. Trzeba tylko rozpocząć swoją przygodę z zakupem nieruchomości od kontaktu z Ekspertem finansowym.